Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уступить право требования долга в закупках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.
Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.
Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Договор уступки будущего права требования: необходимые (существенные) условия, образец
Договор уступки будущего требования заключается по общим правилам гражданско-правовых договоров, а также на основании положений о перемене лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ) с учетом особенностей его предмета.
Сторонами являются цедент и цессионарий.
Необходимым условием этого договора является его предмет. Описание последнего не должно вызывать сомнений относительно БПТ и обязательства, из которого оно следует (п. 1 ст. 388.1 ГК РФ). В договоре необходимо охарактеризовать:
- участников сделки;
- БПТ, которое перейдет к цессионарию при возникновении обязательства, его объем;
- если требование связано с имуществом, его свойства;
- основания принадлежности БПТ (если на момент возникновения обязательства выяснится, что требование не принадлежит на законных основаниях цеденту, он отвечает за это перед цессионарием, ст. 390, 396 ГК РФ);
- реквизиты договора, если обязательство возникнет из него;
- обстоятельства, с которыми сторонами связывается появление в будущем внедоговорного обязательства, если БПТ вытекает из него;
- иные признаки, идентифицирующие предмет договора.
Если дольщик — «упрощенец»
В этом случае денежные средства, полученные по договору уступки права на долю в строящемся доме, организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы», учитывает на день их поступления в кассу или на расчетный счет в соответствии с порядком признания доходов, установленным в п. 1 ст. 346.17 НК РФ (Письмо Минфина России от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
С выводом главного финансового ведомства согласны и арбитры. Так, в Постановлении от 29.01.2007 N Ф08-6847/2006-1А ФАС СКО указал: из норм гл. 26.2 НК РФ следует, что объектом налогообложения при использовании УСНО признаются реально полученные налогоплательщиком денежные средства. При этом необходимым условием для включения в налоговую базу по единому налогу дохода является его непосредственное получение. Судьи отметили, что законодательство о налогах и сборах не предусматривает отнесение к объекту обложения единым налогом неполученных доходов вне зависимости от причин их неполучения.
В Письме Минфина России от 31.07.2007 N 03-11-04/2/191 рассмотрена другая ситуация, когда право требования по договору долевого участия в строительстве другому юридическому лицу уступает организация-«упрощенец», применяющая объект налогообложения «доходы минус расходы». Вправе ли она в таком случае включить в состав расходов стоимость ранее приобретенного имущественного права? Финансисты ответили на этот вопрос отрицательно. Они указали на то, что перечень учитываемых при определении налоговой базы расходов, установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является исчерпывающим и затраты в виде стоимости имущественных прав в нем не поименованы. Следовательно, данные расходы не признаются при расчете налоговой базы.
Договор переуступки права по договору долевого участия
Долевое строительство привлекает граждан, прежде всего, своей ценой, поскольку именно в этом сегменте можно приобрести самые дешевые квадратные метры жилья, но не только этим. Строительство многоэтажного дома длится несколько лет, и за это время в жизни дольщика может многое что поменяться.
По закону у дольщика есть возможность безболезненно выйти из проекта, уступив свои права по ДДУ на будущую квартиру другому участнику. Этим правом также пользуются частные инвесторы, для которых участие в долевом проекте – возможность заработать на разнице в стоимости жилья, приобретенного на ранних этапах строительства.
Как правило, договор переуступки права требования по договору долевого участия заключается перед сдачей дома, когда цена на квартиры значительно возрастает.
Передача права требования долга происходит в следующем порядке:
- Стороны обговаривают условия передачи долга и размер комиссии.
- Заключается соглашение о переуступке.
- Должнику направляется уведомление о передаче долга.
В договоре указываются следующие сведения:
- предмет договора;
- представление сторон;
- размер долга и комиссии;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- список прилагаемых документов;
- банковские реквизиты;
- дата и подписи сторон.
Предметом договора является переуступка прав истребования долга за плату или на безвозмездной основе, при необходимости – с согласия обязанного лица. В разделе описания сторон указываются ФИО, паспортные данные и адрес регистрации для цедента, цессионария и должника.
Спорные моменты и судебная практика по договорам цессии
Если требование было уступлено нескольким лицам, то надлежащим кредитором будет тот, кому требование уступлено ранее. Последующие кредиторы вправе требовать возмещения убытков (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).
Еще один спорный момент – можно ли уступить долг между коммерческими фирмами безвозмездно. Дарение между ИП и коммерческими организациями запрещено согласно подп. 3, 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.09.2016 по делу N А40-194396/2014). Но не всякий договор цессии, в котором не указана цена, признается дарением. Согласно Постановлению ВС РФ №54 от 21.12.2017 года даже, если цена не указана, договор все равно считается возмездным. И в этом случае стоимость уступки будет определять суд. При оспаривании договора истец должен доказать, что цедент имел намерение подарить право требования.
Много судебных споров возникает в случае, если цедент передал цессионарию требование, обремененное правами третьих лиц, не поставив его об этом в известность. Что будет в этом случае с договором? Влечет ли такое нарушение признание его недействительным? К договору об уступке требования применяются положения гражданского законодательства о соответствующем виде сделки, например, купли-продажи. А по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец должен передать требование свободным от прав третьих лиц. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и соответственно возврата уплаченных денежных средств п. 1 Постановления ВС РФ №54 от 21.12.2017).
Еще один спорный вопрос, разрешенный высшей судебной инстанцией: возможно ли уступить права на возмещение судебных издержек, если рассмотрение дела судом еще не закончено. Верховный суд посчитал, что это возможно ( п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2021 N 305-ЭС21-2246 по делу N А40-121161/2019)
Передача прав другому лицу
Предприниматель может уступать свои права по договору. К примеру, продать дебиторку за товар скупщику долгов — и там разберутся с покупателем.
Или перевести аренду с одной своей фирмы на другую — тогда офис займёт новый арендатор. Скажем больше: права, которые появились не из договора, тоже можно уступить.
Например, отдать более подкованному партнёру требование к соседу оплатить ремонт офиса после затопления.
Такую штуку закон называет переменой лиц в обязательстве. Чтобы её провернуть, подписывают специальный договор. И здесь целое море нюансов, в которые надо вникнуть.
???????? Глава 24 ГК РФ Перемена лиц в обязательстве
???? Постановление Пленума ВС РФ № 54 — про договоры для перевода прав
Уступка права требования долга между юридическими лицами
Переоформление долгового обязательства между двумя юрлицами производится в соответствии с законодательством РФ. Есть ряд особенностей по причине сделки между организациями. Среди участников выделяют цедента, цессионария, который берет на себя права первой стороны, а также должника, не являющегося стороной договора при заключении его между двумя первыми юрлицами.
Переуступка долгов чаще производится с помощью трехстороннего соглашения, которое подписывается и должником. Сама суть документа не должна быть изменена, то есть все требования и права остаются неизменными, при этом производится замена сторон.
Любой акт между организациями должен регистрироваться. Дополнительной особенностью считается возмездность, так как дарение между двумя фирмами в таком случае невозможно.
Договор переуступки долга между юридическими лицами
ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору. Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.
Ранее в литературе также указывалось, что понятие «действительность требования» раскрывается только в п. 2 ст. 827 ГК РФ: «Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования». Данное правило можно по аналогии применять к сделкам уступки Новоселова Л.А. Соотношение сделки уступки и договора, на основании которого она совершается. Возражения должника против требования нового кредитора // Арбитражная практика.
Инфо
Так, например, хотя права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и переходят к новому кредитору с момента уступки, требования, предъявляемые последним, могут быть удовлетворены только после госрегистрации договора УПТ (п. 14 постановления пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 17.02.2011 № 10). Возмездность договора цессии между коммерческими организациями Актуальное законодательство не содержит требований об обязательности возмездной основы договора цессии. Однако, согласно подп. 4 п. 1 ст. 575 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ, дарение между коммерческими организациями запрещено.
Судебная практика показывает: отсутствие цены отчуждаемого права требования в договоре УПТ не считается по умолчанию основанием для отнесения такой сделки к ничтожным как противоречащей положениям ст. 575 ч. 2 ГК РФ.
Договор об уступке права требования (цессии) имеет целью передачу права от Цедента к Цессионарию.В основном разделе необходимо подробно описать уступаемое право требования и основание, по которому оно возникло. Важно К обстоятельствам непреодолимой силы относятся такие события, как: война и военные действия, эпидемии, пожар, катастрофы, акты органов власти и управления, влияющие на выполнение обязательств по договору, изданные после заключения настоящего договора, а также другие события, признаваемые непреодолимой силой законодательством и обычаями делового оборота. 10.
Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники и другие лица без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного договора и приложений к нему 11. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в связи с выполнением сторонами своих обязательств по настоящему договору, будут, по возможности, решаться путем переговоров.
ГК РФ (например, постановление ФАС Московского округа от 21.04.2010 № КГ-А40/3398-09).Однако при наличии следующих ситуаций договор уступки права требования является действующим:
- недействительность требования, отчужденного на основании договора УПТ — действительность договора УПТ законодатель не связывает с действительностью уступаемого требования, за отчуждение недействительного требования ПК будет нести ответственность согласно п. 1 ст. 390 ч. 1 ГК РФ (см. п. 1 письма № 120);
- невозможность реализовать перешедшее к цессионарию право требования по обязательству (определение ВС РФ от 24.02.2015 по делу № 70-КГ14-7);
- наличие споров в отношении отчуждаемого права (см. п. 8 письма № 120).
Как оформить договор продажи квартиры по переуступке: пошаговая инструкция
Начинают процесс переуступки прав на квартиру с изучения текста исходного договора долевого участия. Нужно проверить, прописана ли там возможность переуступки и надо ли получать согласие со стороны застройщика. Если возможность есть, стороны заключают между собой договор — в нём указываются параметры недвижимости и цена сделки, а также приводится ссылка на ДДУ.
«Если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, то возможны два варианта: продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств или в договор включаются положения о переходе долга. Затем подписываются все документы, производятся расчёты, и договор направляется на регистрацию в Росреестр», — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
Между юридическими лицами
К сожалению, подобные отношения между организациями не редкость. Часто договор оформляют в счет погашения задолженности. По факту это равносильно банкротству или критичного финансового положения организации. Два юридических лица оформляют отдельный договор, где долг одной компании уступается другой.
Следует учитывать, что все отчисления и денежные переводы должны быть официально оформлены через бухгалтерию. К тому же отдельно оплачивается НДС. В отдельных случаях, учитывая описанные обстоятельства, перекупать долг совершенно не целесообразно.
В соглашении прописываются реквизиты сторон, основания для передачи прав и любые нюансы. В большинстве своем — это двусторонние возмездные отношения. Мошеннические действия преследуются по закону РФ.