Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «муниципального образования город-герой Новороссийск». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
- Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство);
- Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка);
- Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение);
- Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины);
- Отдых (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка);
- Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь);
- Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт);
- Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы России);
- Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность);
- Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации);
- Водные объекты (гидротехнические сооружения);
- Территории общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории);
- Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют главный вид деятельности, для которой приобретается земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку.
Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Основные типы разрешённого использования земельного надела
В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:
- Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
- Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
- Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
- Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
- Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
- Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
- Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
- Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
- Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
Какие есть ВРИ в России
Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:
- 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
- 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
- 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
- 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
- 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
- 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
- 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
- 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
- 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
- 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
- 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
- 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
- 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство
Условия для изменения ВРИ
Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:
- Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
- Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
- Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
- Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.
Судебная практика: изменение вида разрешенного использования участка
В собственности компании «Арго» находился земельный участок. Представители компании для изменения вида разрешенного участка на другой обратились в Росреестр. Тот вид, который выбрала компания, в полной мере соответствовал виду деятельности, осуществлявшемуся компанией. Однако в Росреестре отказались проводить кадастровый учет изменения вида разрешенного использования, сославшись на отсутствие акта органа местного самоуправления о соответствующем изменении.
Компания «Арго» решила оспорить решение в суде, подав иск в районный суд, где в иске было отказано. В областном суде, куда компания направила повторный иск, тоже отказали, выразив свое согласие с решением Росреестра.
Компания «Арго» подала кассационную жалобу, и судьи встали на сторону предприятия. Они ссылались на то, что при наличии утвержденных правил застройки и землепользования от местной администрации не требуется решение об изменении вида разрешенного использования. В суде отметили, что компания «Арго» вполне могла подать стандартное заявление и приложить к нему документы, необходимые для кадастрового учета.
Как оспорить категорию земельного участка?
Оспаривание категории земельного участка возможно при установлении ущемляющей права собственника категории, противоречащей ранее осуществляемой деятельности на земельном участке.
Чтобы оспорить существующую категорию, необходимо получить текущую выписку из ЕГРН, запросить генеральный план, подготовить выписку из правил землепользования и застройки, а также подготовить аналогичный пакет документов по состоянию до установления/изменения категории участка. В некоторых случаях требуются заключения экспертизы.
Необходимо предоставить подтверждение ведения хозяйственной деятельности, противоречащей вновь установленной или измененной без согласия собственника категории земельного участка.
Наиболее эффективный способ оспаривания – обращение с иском в судебные органы. Для вынесения положительного решения придется подготовить обоснование необходимости оспаривания, и провести ряд досудебных процедур (согласование границ участка, внесение сведений о земле в кадастр и т.д.).
Специалисты нашей компании помогут Вам в судебной процедуре оспаривания категории вашего земельного участка!
Какая коммерческая деятельность допускается на различных категориях земельных участков?
Коммерческая деятельность предусматривает извлечение доходов. В этих целях обычно строят бизнес-центры, офисные здания, магазины и спортивные комплексы, торговые центры, автозаправочные станции и другие объекты. Главная особенность участков, предназначенных для коммерческой деятельности – пригодность к извлечению прибыли.
На землях промышленного назначения можно возводить не только производственные объекты (склады, цеха, различные комплексы), но и другие строения:
- пункты общественного питания;
- магазины и заправочные станции;
- торговые центры и прочие.
Здесь допускается изготовление и реализация продукции, а также связанная с этим деятельность. Все, что требуется для поддержания производства (в рамках закона и категории участка), разрешено на промышленных территориях.
Конкретный вид деятельности, допустимый на определенной территории, устанавливается и видом разрешенного использования. Так земли населенных пунктов делятся на несколько функциональных зон:
- под жилую застройку;
- транспортные инфраструктуры;
- производственные;
- общественно-деловые и прочие.
Особенности объединения участков
Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.
Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.
Из документов гражданину потребуются:
- заявление, в котором описана просьба провести объединение;
- кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
- выписка из госреестра на право собственности;
- письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.
Как узнать виды разрешенного использования земли
В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.
Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.
Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:
- Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
- Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.