Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собираем документы для ипотеки с Выберу.ру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки
Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:
- пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
- втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
- cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
- кoпию тpyдoвoй книжки;
- дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
- дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Какое жилье можно взять в ипотеку?
Ипотечный кредит можно использовать для покупки любого жилья: как готового (вторичный рынок), так и строящегося (первичный рынок).
Готовое жилье позволяет заселиться сразу после приобретения, но в этом случае ставки по ипотеке могут быть значительно выше.
Приобрести строящееся жилье можно по более низким ставкам, но придется подождать до момента ввода дома в эксплуатацию.
В последние годы значительная часть новостроек сдается с чистовой отделкой. Заехать в такую квартиру и жить в ней с комфортом можно сразу после окончания строительства.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Шаг 5. Подписание договора ипотечного кредитования
После одобрения ипотеки банком следует сообщить продавцу квартиры (или застройщику), что финансирование найдено и может состояться оформление сделки купли-продажи.
Получив на руки договор купли-продажи, следует посетить банк и оформить ипотечный договор. Обратите внимание, что банк выдает ипотеку не на всю стоимость недвижимости, а только на ту часть, которая остается после уплаты первого взноса, который обычно составляет 10–30% от стоимости недвижимости. Также стоит оформить страхование приобретаемого жилья от всевозможных рисков.
После соблюдения всех формальных моментов заключается договор ипотечного кредитования, и банк в течение определенного времени переводит деньги продавцу. Заемщик приобретает недвижимость, но с определенными условиями — в течение действия договора он не имеет права сдавать, продавать и обменивать жилье. Как только все обязательства по ипотечному договору будут выполнены, обременения будут сняты.
Обращаем ваше внимание, что ипотечные договора подлежат внесению в государственный реестр.
Для бизнесменов и владельцев ИП
Не все банковские организации готовы одобрить ипотеку этой категории граждан. Для кредиторов их источник дохода не считается надежным. Если банки принимают заявку, они выдвигают жесткие условия для ее получения. Также они запрашивают более расширенный пакет документов.
Индивидуальные предприниматели вместе с паспортом должны предоставить:
- налоговую декларацию с отметкой о принятии;
- копия свидетельства о постановке заемщика на учет в реестр как владельца ИП.
От бизнесменов банк просит:
- данные о деятельности организации;
- финансовая отчетность. Справки оформляют с учетом выбранной системы налогообложения.
Кредиторы могут запросить налоговые декларации, справки о выдаче дивидентов. Это необходимо, чтобы банк имел представление о финансовом положении заемщика.
Какие документы попросят после одобрения ипотеки
Паспорта, подтверждения дохода и права на участие в льготной программе нужны для предварительного одобрения кредита. Окончательное решение банк примет, когда ознакомится со всеми подробностями вашей сделки.
Если покупается вторичное жилье, нужно будет предоставить:
- Подтверждение право собственности продавца квартиры. Это документы-основания, например, договор купли-продажи или дарения. Подойдут и договора приватизации, ренты или наследства.
- Выписка из ЕГРН, датированная не более чем 1 месяцем с момента подачи заявки на ипотеку.
- Если квартиру купили до 15 июля 2016 года, нужно свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
- Отчет об оценке – его делает аккредитованная банком компания. Срок действия не более 6 месяцев с даты составления.
- Архивная выписка или выписка из домовой книги по квартире. Если вы в Москве, подойдет единый жилой сертификат.
- Кадастровый или технический паспорт квартиры – должен быть у продавца. Если такого нет, продавец может восстановить его в местном БТИ.
Для ипотеки на новостройку пакет документов отличается:
- Правоустанавливающие документы застройщика;
- Документ, подтверждающий право собственности или аренды на земельный участок.
- Разрешение на строительство многоквартирного дома.
- Проектная декларация объекта недвижимости.
- Проект договора участия в долевом строительстве.
- Точный список документов лучше уточнить в банке, который вы выбрали для получения кредита.
Под ипотеку разные банковские учреждения предусматривают свои условия кредитования. Заем можно оформить для приобретения:
- Новой квартиры;
- Строящегося жилья;
- Вторичной недвижимости;
- На строительство либо покупку частного дома (клиент самостоятельно желает заниматься процессом строительства жилого объекта).
Для заемщиков банки предлагают самые разнообразные программы по покупке недвижимости на вторичном рынке. Стоит подчеркнуть, что эти объекты всегда пользуются спросом. Объясняется такая популярность вторичного жилья такими факторами:
- Не нужно ждать окончания возведения дома;
- Не приходится покупать жилище в новостройках, где могут быть из-за безответственности строителей всевозможные недочеты.
После получения положительного решения по выдаче кредита в банке, у заемщика имеется 90 дней, чтобы выбрать себе жилую площадь. Недвижимость на вторичном рынке обязана соответствовать всем требованиям, предъявляемым к ней банком. Они следующие:
- Объект не может относиться к категории ветхого жилья;
- Не числится в очереди на капремонт;
- Квартира не должна иметь обременений;
- Жилье не состоит у администрации города в планах на снос изношенных домов.
В случае проведения перепланировки жилья этот факт обязательно требуется занести официально в документы. Все радикальные мероприятия по ремонту квартиры обязаны иметь законный характер. У собственников помещения должно быть наличие разрешение соответствующих органов на эти действия.
Условия и документы для оформления ипотеки
Ипотечный кредит является одним из самых популярных видов кредитования на российском рынке, так как дает возможность приобрести недвижимость, на которую пришлось бы копить годами. Ипотека – это кредит на покупку дома или квартиры, залогом для которого служит уже имеющееся в собственности жилье. Обеспеченный недвижимым имуществом ипотечный кредит выдается под меньшую процентную ставку, чем потребительский. Дополнительными вескими плюсами ипотеки являются:
ежемесячный платеж, сопоставимый с платой за аренду квартиры;
возможность получить налоговый вычет;
возможность досрочно погасить задолженность, в том числе за счет материнского капитала.
Ипотека имеет и существенный минус в виде процентных выплат, сумма которых становится тем больше, чем дольше пользоваться кредитными средствами. За весь срок действия кредитного договора она может сравняться со стоимостью приобретенного имущества. Также потребуется собрать довольно объемный пакет документов для ипотеки.
Чтобы не переплачивать по кредиту, необходимо выбрать правильный банк и подходящую систему кредитования. ДельтаКредит является организацией, специализирующейся на ипотеке, поэтому здесь можно найти оптимальную ипотечную программу. Выбирая наиболее привлекательное предложение банка, следует оценить полную стоимость кредита. При покупке ликвидной недвижимости увеличивается шанс заключить более выгодную сделку.
Заключение кредитного договора
Перед подписанием кредитного договора для покупки квартиры его внимательно изучают. Особое внимание на все обременения и потенциальные расходы, правила начисления процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.
Могут оказаться скрытые проценты, которые состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.
Пример: При получении ипотечного кредита размером 1 млн. рублей по ставке 7 % годовых, ежегодные платежи без скрытых процентов составят 100 тыс. рублей (1 млн.*10%). Взимание одной лишь комиссии за обналичивание в размере 2,8%, приведет к росту процентной ставки до 9,8% и к дополнительным платежам в размере 28 тыс. рублей (1 млн.*2,8%). Важно: Постановлением президиума ВАС РФ № 8274/09 от 17.11.2009, банкам запрещено взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета.
Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен прописать это в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.
Также коварное условие об изменении размера процентов. Некоторые банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что в определенных ситуациях кредитная организация может повысить процент и ссуда для клиента станет непосильной. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.
После подачи всех нужных документов в банк, заемщику остается только ждать решения банка.
Кредитные учреждения стремятся свести продолжительность ожидания по заявке к минимуму.
Во время ожидания по кредитной заявке период одобрения имеет важное значение, поскольку может измениться стоимость подобранной квартиры либо ее продавец передумает заключать сделку или отдаст предпочтение другому покупателю.
Как правило, заемщиками заявка на ипотечный займ подается сразу в несколько банков одновременно. Исходя из этого длительное ожидание в каком-либо банке может приводить к завершению действия одобрения в других банках.
Поэтому кредитные учреждения стараются принимать решения о предоставлении ипотеки в срок 2-3 дня.
При наличии у клиентов дополнительных привилегий (зарплатный клиент, вклад в банке, хорошая кредитная истории и др.) процедура одобрения заявки может производиться в еще более короткие сроки.
Период действия положительного решения различен для конкретного банка, как правило, он составляет от 2-х месяцев.
Данный срок дается клиенту на подбор подходящего жилья.
Оформление покупки квартиры в строящемся доме
Часто нет возможности сразу оформить документы на право собственности, т. к. ипотека в новостройке берется на этапе строительства. В этом случае изначально в залог оформляются права требования к заемщику, а не объект недвижимости. Существует 2 схемы оформления таких сделок: через договор долевого участия в строительстве и через цессию (уступку прав требований).
Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. Он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Это призвано защитить права покупателя недвижимости. Обременение накладывается также изначально на права, полученные по этому договору.
Когда дом сдан и готовы документы, происходит оформление собственности в новостройке, ипотека при этом продолжает действовать. Заемщику остается только переоформить обременение на объект недвижимости и представить выписку из ЕГРН об этом в банк.
Договор цессии заключается, если продавцом выступает не сам застройщик, а другой человек или фирма. По нему происходит переход прав требований к заемщику. Он также подлежит регистрации в Росреестре. В остальном все будет также – сначала залогом выступают права по договору ДДУ, а затем – готовая квартира.
Важно. Банки неохотно согласовывают ипотеку на объекты приобретаемые по договору цессии у третьих лиц. Риски в этом случае выше.
Список документов от заемщика и продавца
Какие документы нужны для получения ипотеки на квартиру? Прежде всего — общего характера, которые понадобятся в любом случае, в независимости от программы кредитования, типа приобретаемой недвижимости и т.д.
Так, например, заемщик в обязательном порядке должен предоставить банку:
- Отчет о проведенной оценке. Чаще всего оплачивает процедуру покупатель. Оценочная компания может быть любой, но лучше, чтобы это был партнер банка — в таком случае отчет примут без лишних вопросов;
- Расписка от продавца, подтверждающая получение первоначального взноса, или любой другой документ, заверенный продавцом и подтверждающий передачу денег. Если обязательно присутствие банка при передаче средств, достаточно предъявить банку документ, подтверждающий наличие денег — выписку со счета, например;
- Предварительный договор купли-продажи.
От продавца, в свою очередь, требуются:
- Свидетельство о государственной регистрации недвижимости, если жилье было приобретено до 15.07.16 года. Документ нужен от всех владельцев продаваемого объекта;
- Технический паспорт, поэтажный план и экспликацию из БТИ;
- Кадастровый паспорт, удостоверяющий физический износ здания не больше 60%;
- Выписка из домовой книги;
- Справка из службы ЖКХ, удостоверяющая отсутствие каких-либо долгов за коммунальные услуги;
- Если в квартире прописаны дети, нужно разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. То же касается ситуаций, когда одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний;
- Если собственность находится в общей долевой собственности, понадобится нотариально заверенный отказ других владельцев от преимущественного права покупки;
- Если продавец женат или замужем, нужно свидетельство о браке, а также нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу собственности;
- Если продажей жилья занимается третье лицо, а не ее собственник — нужна доверенность.
Основные плюсы и минусы покупки
Начнём с положительных аспектов:
- Вы – собственник. Притом, для этого вовсе не нужна полная стоимость квартиры. Многие семьи так и поступают, чтобы решить вопрос с жилищем поскорее и жить не в съёмной квартире, а в собственной. Где и ремонт можно сделать по душе, и мебель купить наиболее подходящую, а не ту, которая осталась от прошлых хозяев;
- При возникновении проблем с оплатой ежемесячных взносов по кредиту Вы всегда можете сдавать жильё, получать деньги за аренду и оплачивать с них взносы по ипотеке. Также имеется возможность перепродажи (но только при согласии банковской организации);
- Не нужно ждать годами, как если бы Вы покупали первичку. Купил – заехали – живёшь.
По сути, недостаток здесь один единственный. В зависимости от того, на какой срок Вы берёте ипотечный кредит, переплатить придётся от 35 до 300 процентов от начальной стоимости недвижимого имущества. Также могут быть другие платежи:
- Расходы на страхование;
- Комиссии;
- И многое другое.
К тому же, стоимость квартиры за это время может упасть. Хотя за последние двадцать лет такое происходило лишь однажды, да и то, ценник быстро вернулся на место, после чего продолжил медленно, но уверенно расти.
Причины отказа в банках
Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:
- Возраст 21+ лет;
- Регистрация, а лучше гражданство РФ;
- Наличие официального рабочего места;
- Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
- Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
- Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
- Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.
Использование пакета бумаг при покупке жилья под материнский капитал
Сбербанком предоставляются льготные программы на покупку такого объекта недвижимости, как квартира. По ним кроме заявки могут потребоваться и предъявление других пакетов бумаг. Клиентам необходимо предоставить нужные справки, которые позволят снизить процентные ставки по ипотеке. В настоящее время в список пакета для получения кредита на льготных условиях входит следующее:
- Сертификат на использование материнского капитала для приобретения ипотечного жилья;
- Справка из Пенсионного фонда России, которая подтверждает остаток средств на материнском капитале. Для ее оформления в среднем уходит примерно 60 дней. Она может быть предоставлена после одобрения банком заявки на ипотеку;
- Свидетельство о заключении брака. Такой вид бумаги не нужен, если ипотечное кредитование предоставляется заемщику из неполной семьи;
- Свидетельство о рождении ребенка. Необходимо обратиться с такими документами в банк на каждого из детей;
- Если по льготной программе кредитования во внимание принимаются доходы родителей, заемщиков, созаемщиков, то к пакету бумаг добавляются формы для подтверждения родства, которые могут быть представлены документами, удостоверяющими личность, свидетельствами о рождении, свидетельством о заключении брака.