Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Власти ввели особый порядок осуществления сделок с долями в ООО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продавец не может сразу продать долю третьим лицам. Сначала он сообщает о своем желании другим участникам и делает им предложение о покупке. В этом состоит суть преимущественного права. Участники могут первыми получить подобное предложение и решить, собираются ли они заключить такую сделку. Это же касается и самого общества в целом. Главное, чтобы описанная особенность была прописала в уставе организации. Преимущественное право позволяет учесть интересы участников ООО. Оно реализуется для сохранения действующего состава. Никаких новых лиц при этом в команде не появляется. Получать разрешение от остальных для совершения сделки продавцу не требуется, если в уставе не прописаны иные правила. Однако, продавец обязан предложить купить его долю всем, кто входит в состав общества и владеет долями. Даже если продавец нацелен на сделку с определенным участником, необходимо предварительно сообщить данную информацию остальным и предложить купить всем, и только после отказа остальных можно передавать собственные части покупателю.
Преимущественное право при продаже доли общества
Что нужно знать об обязанности компании выкупить долю?
Выше отмечалось, что в определенных ситуациях общество берет на себя обязательство по выкупу доли в пределах действия преимущественного права. Это актуально для случаев, когда имеется соответствующая запись в уставе. При этом в ФЗ №14 (статья 23) четко прописаны ситуации, когда общество должно произвести подобный выкуп:
- Все учредители получили предложение о покупке доли, но отказались от своего права. При этом в уставе прописан запрет на продажу имущества третьим лицам.
- По уставу предприятия требуется согласие учредителей на осуществление такой сделки, но они его не предоставляют.
- Общее собрание решило увеличить УК ООО или оформить крупную сделку, но один из учредителей проголосовал против сделки. Здесь же он требует выкупить его долю.
Продажа доли в ООО нерезидентом 2022-2023
Напомним! Выход единственного участника из ООО запрещен п. 2 ст. 26 Закона об ООО. Смена (выход) единственного участника из ООО допускается лишь при передаче доли другому лицу путем оформления сделки, например, это может быть договор купли-продажи доли в ООО. Сделка должна быть обязательно нотариально удостоверена. В противном случае она будет считаться недействительной.
Рассмотрим случай продажи доли нерезидентом-физлицом, единственным участником ООО.
|
Нерезидент, иностранный гражданин, находящийся |
|
|
в России |
за пределами РФ |
|
|
|
1) При продаже 100 % доли собираются документы, на основании которых была приобретена доля и документ, подтверждающий ее оплату. Если доля была приобретена в период брака, то необходимо согласие супруга на продажу доли. 2) Нотариус сам получает выписку из ЕГРЮЛ в день удостоверения сделки. 3) Он же удостоверяет договор купли-продажи доли в уставном капитале и затем в течение двух рабочих дней должен подать документы на регистрацию изменений сведений в ЕГРЮЛ и в течение трех дней после заверения сделки передать ООО копию заявления, которое было направлено в ИФНС. 4) Налоговый орган регистрирует изменения в ЕГРЮЛ в течение пяти рабочих дней после их представления. 5) Права и обязанности участника переходят к покупателю в момент записи в ЕГРЮЛ. 6) Для смены директора принимается решение. Оно может быть заверено нотариально. Если утвержден альтернативный способ удостоверения, то нотариально не заверяется. |
Продажа доли единственным участником: образец решения учредителя о продаже доли
В соответствии с п. 2 ст. 66 ГК РФ ООО может быть учреждено одним лицом. Согласно п. 2 ст. 7 закона № 14-ФЗ его нормы применяются к ООО с одним участником, если законом № 14-ФЗ не оговорено иное и это не расходится с сутью действующих отношений.
При ответе на вопрос о том, как продать третьему лицу долю в ООО единственного участника, нужно учитывать следующее. Поскольку ст. 21 закона № 14-ФЗ не содержит каких-либо особенностей в отношении распоряжения долей единственным участником (в том числе если он наряду с этим является руководителем ООО), вышеупомянутые требования об уведомлении и прерогативе приобретения доли должны быть соблюдены и в случае перехода доли единственного участника.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Ограничения на продажу
Первым делом нужно проверить, есть ли в уставе или договоре о правах членов ООО положения, содержащие ограничение права на продажу доли в бизнесе.
Например, устав может содержать условие о том, что один участник может продать свою долю другому члену ООО только при наличии согласия других участников или самого ООО (п.2, 10 ст.21 Закона №14-ФЗ).
Устав может содержать и прямой запрет на продажу доли бизнеса третьим лицам. В таких случаях оформляется сделка по купле-продаже доли между членами ООО, или самому обществу предлагается выкупить долю.
Ограничения может содержать и договор о правах членов общества. При нарушении запрета сделка может быть признана недействительной.
Составляя договор купли-продажи доли, собственник должен руководствоваться нормами о преимущественном праве покупки. Согласно п.4 ст.21 Закона №14-ФЗ, такое право есть у других членов ООО и у самого общества. Продажа доли третьим лицам возможна только при отказе остальных участников и ООО от сделки.
Для сделок по продаже доли в бизнесе юрлицу, относящихся к категории крупных или сделок с заинтересованностью, законодательство содержит особые правила.
Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?
Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.
ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).
Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.
По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.
Россиянам, уехавшим в «недружественные страны», запретили распоряжаться недвижимостью
Сообщается, что теперь продать или купить недвижимость смогут лишь те собственники, которые не связаны с «недружественными государствами». Новые правила были установлены после вступления в силу указа президента страны. Формулировка в указе такая: «Установлен особый порядок осуществления резидентами РФ сделок, влекущих за собой возникновение права собственности за недвижимое имущество, с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия».
В перечень недружественных государств вошли: Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, Гибралтар, государства, которые являются членами Европейского союза, Исландия, Канада и множество других стран мира. Заявить на словах, что в сделке не принимает участие недружественный иностранец или гражданин Российской Федерации со статусом резидента «недружественной страны», будет недостаточно.
Напомним, ранее стало известно о том, что продавать квартиры не смогут даже зарегистрированные на территории Российской Федерации строительные компании, учредителями которых числятся резиденты «недружественных государств», включая популярные у российских бизнесменов кипрские компании.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Как оформить реализацию доли
2016 год усложнил процедуру покупки доли обязательным нотариальным удостоверением оферты и договора купли-продажи, даже если реализация происходит среди участников. Расскажем, как продать долю в ООО (пошаговая инструкция 2017 года):
Шаг 1. Если устав ООО предусматривает получение согласия от других собственников компании, то учредителю надо направить соответствующий письменный запрос на имя руководителя. Согласие должно быть оформлено в виде протокола общего собрания или письменного ответа от каждого участника в течение 30 дней со дня получения запроса.
Шаг 2. При наличии согласия (или отсутствия такого требования в уставе) продавец должен направить в адрес организации нотариально заверенную оферту. Хотя статья 21 закона № 14-ФЗ обязывает известить всех участников, это не означает, что каждому из них надо направить нотариально заверенные документы. Оферта признается полученной всеми участниками в момент получения ее руководителем, поэтому достаточно оформить один экземпляр. Если продавец передумал, то он может отозвать оферту, но только до получения ее руководителем или же (после получения) – с согласия других собственников ООО.
Шаг 3. Акцепт участников должен быть дан в течение 30 дней с даты получения оферты. Отказом от предложения признается нотариально заверенный ответ или же молчание. Если продажа доли в ООО другому участнику в рамках преимущественного права не состоялась, то продавец вправе предложить ее третьему лицу.
Шаг 4. Купля-продажа оформляется единым документом (договором) между продавцом и покупателем. Договор должен удостоверить нотариус при любом субъектном составе сделки.
Шаг 5. Для удостоверения купли-продажи нотариусу надо представить следующие документы:
- Договор купли-продажи;
- Согласие супруга продавца;
- Документ об оплате УК;
- Список участников;
- Заявление по форме Р14001;
- Подтверждение оплаты покупателем стоимости доли;
- Отказ от преимущественного права всех участников и самого общества (если покупателем является третье лицо).
Шаг 6. Нотариус направляет в налоговую инспекцию заявление Р14001, заверенное его электронной подписью. Он же получает из ИФНС электронную выписку из ЕГРЮЛ с внесением изменений сведений об участниках или отказ в регистрации изменений и направляет их на адрес руководителя. Если ООО нужны бумажные документы, необходимо самостоятельно обратиться в налоговый орган.
Шаг 7. Общество должно обновить список участников с указанием новых размеров долей и поддерживать его в актуальном состоянии.
Как происходит реализация
Продажа доли в уставном капитале ООО между участниками осуществляется достаточно просто, для этого предусмотрен алгоритм действий:
- Продавец оповещает участников о намерении заказным письмом.
- Получатели заявляют о согласии или несогласии приобретения доли.
- При отказе, полученном от всех лиц, можно рассматривать реализацию сторонним гражданам и фирмам.
- Составление договора отчуждения, при котором происходит смена владельца доли.
Это и есть пошаговая инструкция при продаже доли в ООО. После завершения сделки она заверяется нотариусом, который в срок три дня должен подать в налоговые органы заявление, чтобы в ЕГРЮЛ своевременно были внесены определенные данные.
Согласно закону, процесс отчуждения в настоящее время происходит в качестве уступки, и покупатель получает все права и обязанности, на договорных отношениях принадлежащие прошлому владельцу.
После заключения договора, новый владелец письменно заявляет о проведении сделки и доказывает этот факт доступными методами.
Иногда может не требоваться заверение у нотариуса, обычно это происходит в ряде случаев:
- если часть капитала, которая является собственностью общества, распределяется между участниками;
- если часть покупается самим обществом;
- если участник на добровольно основе выходит из общества.
Во всех остальных ситуациях фактические изменения происходят только тогда, когда данные вносятся в ЮГРЮЛ. После этого можно считать переход собственности к новому владельцу полноправным и закономерным.
Итак, мы рассмотрели, как продать долю в ООО другому участнику, пошаговая инструкция включает в себя несколько этапов, требующих особого внимания и рассмотрения. Только после предоставления нужной документации доля в Обществе может быть признана собственностью нового владельца.
Для проведения процедуры более качественно и с минимальными потерями можно обратиться к юристам за профессиональной помощью. В приоритетной очереди на приобретение доли находятся другие участники общества, а также оно само.
При несогласии и нежелании покупки доли, она может быть передана третьим лицам по распоряжению владельца. Процесс не отнимает много времени, если сделать все процедуры, согласно нормам действующего законодательства.
Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон
В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.
Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.
Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Какие сделки с ООО запрещены?
С 08 сентября 2022 г. Указом № 618 запрещены сделки с долями ООО лицами из недружественных стран, в том числе без участия российских резидентов, без получения специального разрешения.
К таким сделкам относятся следующие операции:
- приобретение ООО доли в своем уставном капитале;
- передача доли в уставном капитале ООО одному или нескольким участникам либо к третьему лицу;
- передача доли ООО в инвестиционный фонд;
- выход участника путем отчуждения своей доли обществу или требования приобретения обществом доли;
- добровольная реорганизация ООО в соответствии с законодательством РФ.
Кроме того, разрешение необходимо получать на операции по договорам:
- об осуществлении прав участников ООО (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 8 февраля 1998 г.);
- управления залогом доли;
- доверительного управления, поручения и (или) иного соглашения, предметом
которого является осуществление прав, удостоверенных долями ООО;
- простого товарищества (договор о совместной деятельности), заключаемый
ООО.
В индивидуальном порядке разрешение выдает Правительственная комиссия по контролю за осуществлением иностранных инвестиций РФ.
Минфин разъяснил позже, что лица из недружественных стран имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства. Кроме того, учитываются подконтрольные им лица, при условии, что контроль установлен после 01 марта 2022 г.
Список «недружественных» государств обозначен в Распоряжении Правительства РФ № 430-р от 05.03.2022 г.
Указ № 618 не распространяется на:
- Редомицилированные компании в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 290-ФЗ «О международных компаниях и международных фондах» в специальные административные районы РФ (с августа 2018 года ими считаются о. Русский (Приморский край) и о. Октябрьский (Калининградская область).
- Кредитные и некредитные финансовые организации.