Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?
Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.
Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.
Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.
В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор приватизации;
- дарственная;
- завещание;
- решение суда о признании права на недвижимость.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Порядок оформления долевой собственности
Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.
Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:
- Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
- Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
- Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
- Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
При каких сделках с долями нужен нотариус?
Оформление договора долевой собственности на квартиру осуществляется с привлечением нотариуса.
31 июля 2019 в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения. Теперь, если один из владельцев, захочет продать или подарить свою часть, он обязан обратиться к нотариусу.
При оформлении сделки с долей в квартире, нотариус:
- Подготавливает договор купли-продажи или дарственную.
- Проверяет отсутствие обременений на жилой объект.
- Уведомляет совладельцев о предстоящей сделке (если они отказываются получать уведомление от инициатора процесса).
- Проверяет дееспособность сторон.
- Содействует регистрации договора в Росреестре.
- Вносит данные в нотариальный реестр.
Если имущество находится в совместной владение (то есть доли в квартире не определены), продать или подарить свою часть не получится до тех пор, пока владельцы не переведут их в долевую собственность. Нужно:
- Определить способ установления долей (по договоренности или через суд).
- Заключить соглашение о разделе имущества или получить решение суда.
- Подготовить документы для регистрации.
- Осуществить оформление собственности на долю в квартире через МФЦ или Росреестр.
Сотрудники МФЦ не имеют права отказывать в приеме бумаг при наличии неточностей. Многофункциональный центр является посредником, поэтому его работники могут только указать на ошибки и порекомендовать способы их исправления. Заниматься регистрацией права может доверенное лицо.
На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.
Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.
Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:
- Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
- Общее совместное владение обоими супругами.
- Долевая собственность.
После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.
Что такое доля в квартире?
Прежде чем начать оформление доли в квартире на конкретное лицо, желающее стать ее собственником, необходимо разъяснить читателям, что же такое доля. В юридическом толковании это слово имеет абсолютно то же значение, что и в любом ином. То есть доля – это какая-то определенная часть от целого. К примеру, яблоко, разрезанное на несколько кусков, будет иметь несколько долей. Один из кусков данного яблока будет являться его долей.
Таким же образом доля в квартире соотносится с квартирой в целом. Единственное отличие – доля в недвижимости не видна, она номинальна, ее нельзя выделить в натуре и отдать ее владельцу. Доля в квартире не может быть разделена, как куски яблока, она определяется не своим видом, например конкретной комнатой, она высчитывается математическим способом, и в каждом конкретном случае определяется по-разному.
Подготовив все вышеназванные документы, не стоит бежать в органы Росреестра, так как там такого лихого покупателя не примут, а только обсмеют. Для начала нужно организовать поход в нотариальную контору. Для этого потребуется участие не только покупателя, но и продавца, а также их благоверных. Идя к работнику нотариата, не нужно забывать документ, по которому можно удостоверить личность, – это паспорт.
Помимо долгих очередей, неудобного графика работы и не всегда вежливого обращения в нотариальной конторе покупателя будет ждать и положительный момент – договор купли-продажи подготовит сам нотариус! То есть уже не нужно волноваться ни одной из сторон, что что-то пойдет не так или где-то будет допущена ошибка.
Скажем и про неприятный момент того, как оформить долю в квартире в собственность. После заверения сделки покупателю нужно будет выложить нотариусу немалую сумму за совершение нотариально действия, а также за правовую и техническую работу. Сумма может составлять от 10 000 рублей и больше.
Чтобы избежать подобного инцидента с деньгами, рекомендовано нотариальные расходы возложить на продавца.
Как составить договор
Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.
Документ должен включать следующие пункты:
- Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
- Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
- Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
- Схема расчетов.
- Права и обязанности участников.
- Порядок передачи имущества.
- Подписи участвующих лиц.
Как супругам лучше оформлять собственность
Приобретая недвижимость, супругам следует заранее продумать, как для них лучше всего ее оформить. Для одних оптимальным будет выбор одного владельца, для других – совместная собственность.
Чтобы в дальнейшем не пришлось совершать переоформление недвижимости на супругу, можно заключить соглашение или брачный договор, в условиях которого предусмотреть все имущественные вопросы.
Для многих принципиально, чтобы доли в праве общей собственности были изначально определены. Особенно это касается случаев, когда размеры долей у мужа и жены не одинаковы.
Вместе с тем, когда дело доходит до раздела имущества, часто одна из сторон не согласна с существующим разделением долей. Судебная практика передела долевой собственности показывает, что в подобных случаях при наличии обоснованных аргументов суд перераспределяет установленные доли между супругами.
Узнайте более подробно как супругам лучше оформить квартиру в собственность.
Как переоформить квартиру из совместной собственности в долевую?
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких граждан, принадлежит им на праве общей собственности. Если доля каждого гражданина в общей собственности не определена — это общая совместная собственность, если определена — общая долевая собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Так, в частности, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 34 СК РФ).
Для переоформления квартиры из совместной собственности в долевую рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите способ установления долевой собственности на квартиру
Существует два способа установления долевой собственности на квартиру, находящуюся в совместной собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ):
- по соглашению участников совместной собственности, в том числе супругов, путем заключения брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38, ст. 40 СК РФ);
- в судебном порядке при недостижении согласия участниками совместной собственности.
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя.
Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п.
2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).
Шаг 2. Заключите брачный договор или соглашение о разделе имущества либо получите соответствующее решение суда
При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве общей собственности определяют участники совместной собственности.
При разделе имущества в судебном порядке размер долей в праве общей собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела (п. 3 ст. 38 СК РФ).
Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен (ст. 41 СК РФ).
Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме и должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Шаг 3. Подготовьте документы, необходимые для регистрации изменений в праве собственности на квартиру
Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению сторон (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) потребуются следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):
- документы, удостоверяющие личность заявителей;
- заявления о государственной регистрации прав на доли имущества, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из сособственников;
- брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух экземплярах-подлинниках;
- свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения имущества в браке;
- документы, подтверждающие право собственности на имущество;
- нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.
Для регистрации изменений в праве собственности на основании решения суда потребуются следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность заявителей;
- заявления о государственной регистрации прав на доли имущества (заявления могут быть поданы как одновременно всеми сособственниками, так и каждым из них в отдельности в разное время);
- решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре;
- нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе.
Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст.
17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).
Шаг 4. Подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр
Заявление и необходимые документы можно представить одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):
- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
- в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Что такое совместная собственность
Как говорилось выше, помимо долевой, существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения отдельных долей. Наиболее распространенный вариант – совместная собственность супругов.
Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта, хотя распорядиться своими квадратными метрами имеет право каждый собственник.
Узнайте более подробно что собой представляет совместная собственность на квартиру без определения долей.
Собственник наделен не только правами, но и обязанностями. Для земельного участка и жилого дома, обязанности различаются.
Основной обязанностью в отношении жилого дома являются использование по назначению. С участком вопрос обстоит сложнее.
Обязанности собственника по отношению к земле
| № п/п | Обязанности |
| 1 | Целевое использование |
| 2 | Оплата налогов и сборов |
| 3 | Соблюдение законодательных норм |
| 4 | Проведение охранных мероприятий |
| 5 | Сохранение специальных знаков |
Отказ от исполнения обязанностей является основанием для принятия к владельцу мер, установленных законом. Например, в случае незаконной перепланировки дома, он может быть изъят и продан. Средства от продажи пойдут на восстановление дома. Остаток будет передан нарушителю.
В случае нарушения порядка пользования землей, она также может быть изъята в собственность государства.