Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Стоимость межевых работ
На цену влияет площадь земельного надела. Также при расчете учитывается расстояние, на которое участок удален от населенной территории. Не стоит забывать и на субъективное мнение лица, проводящего данную разновидность работ. Если говорить о средней стоимости, то варьируется от двух до пятнадцати тысяч рублей. Отдельные виды услуг удастся получить при оплате минимальной стоимости. Когда гражданин заказывает проведение работ под ключ, то важно учитывать, что стоимость их будет дороже. Это связано, что предусматривается сопровождение операции в полном объеме. Если у инженера есть опыт в данном направлении, то он имеет представление о том, по какому вопросу могут возникнуть проблемы.
Эти лица способы предупредить заказчика и сориентировать по действующим положениям законодательства. Когда используется грамотный подход к данной ситуации, получится сократить расходы в пару раз. Если несколько граждан объединятся для проведения межевания, по стоимости это будет дешевле, чем индивидуальный заказ. Иногда можно найти довольно низкие цены на проведение такого рода работ. Однако, нужно учитывать, что к сумме затем добавится выезд специалиста на место и прочие дополнительные услуги и сэкономить уже не получится.
ВНИМАНИЕ !!! Также назначать невысокую цену могут студенты. Это им необходимо для наработки опыта. Тогда гражданину нужно быть готовым к тому, что в процессе межевания могут быть допущены ошибки, которые в дальнейшем придется исправлять. Иногда можно встретиться с мошенником. Чтобы это избежать, удастся проверить данные конкретного сотрудника при использовании базы Росреестра.
На практике стоимость может варьироваться от 1 до 50 тысяч рублей. Говоря об уточнении границ участка, то примерная цена на это равняется 25 тысячам. Для проведения экспертизы соглашения об аренде надела придется заплатить порядка 1000 рублей.
Разница в указанных ценах зависит от того, насколько опытен инженер и какова его квалификация. Важным моментом выступает то, что опытные сотрудники всегда просят за свои услуги порядком больше, чем те, кто только начинают трудиться в данной сфере. Решение остается за заказчиком. Однако, нужно учитывать, что последствия проведения таких работ находятся в полной зависимости от сделанного выбора.
Повторное межевание земельного участка с изменением границ
В некоторых случаях у собственников земельных участков возникает вопрос, как изменить границы надела после межевания. Начать этот процесс можно в нескольких случаях:
- Истек установленный законом срок внесения изменений в Единый реестр;;
- В межевом деле зафиксирован отказ заинтересованных лиц в согласовании установленных ранее параметров;
- Отсутствие подписи соседей в Акте согласования.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Межевание дачных участков
Указанные земли предназначаются для ведения дачного хозяйства, садоводства или огородничества и получить их можно было от специальных некоммерческих товариществ (ДНТ, СНТ, СОТ).
Особенности:
- Каждому участнику товарищества из общего объема выделялся земельный надел;
- В каждом кооперативе имеется графическая карта территории товарищества;
- Карта отражает все участки, находящиеся в собственности членов кооператива и другие объекты общего пользования;
- Проведение с указанным участком сделок по отчуждению, наравне со всеми, требует межевания;
- Кадастровые работы на садовых участках товариществ проводятся с соблюдением следующих нюансов:
- Согласование границ соседних участков с председателем;
- Другие участники товарищества (владельцы примыкающих наделов) должны быть уведомлены, а процедура согласования может проходить как в индивидуальном порядке, так и на общем собрании;
- Согласие считается полученным, если владелец соседнего участка был должным образом уведомлен, но не явился на мероприятие.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Закон об обязательном межевании земельного участка с 2021 года стал вынужденной мерой
В последние годы по всей территории России более чем на половине из всего фонда земельных наделов физическими лицами не было проведено межевание.
Главной причиной отсутствия активности узаконивая участков земли считается выпущенный парламентом документ о дачной амнистии, вследствие чего многие дачники не смогли проходить процедуру межевания.
Этот законопроект был вынужденной мерой, ведь тогда еще отсутствовала в полной мере нормативно-правовая база для правильного оформления прав на какой – либо участок земли.
Сегодня же печальная статистика подтолкнула правительство к принятию нового закона, требующего документального закрепления права собственности распоряжаться любыми землевладениями.
Запрет на распоряжение участками земли, в отношении которых не было проведено обязательное отныне межевание, вступил в силу с 1 января 2021 года.
Плюсы межевания земельного участка и как получить бесплатные сотки
Польза от межевания земельного участка на самом деле велика. Как пример, это гонка за лишними сотками между соседями. Получается, если вы первый проявили бдительность и сделали межевание, следовательно, можете рассчитывать на дополнительные сотки. Опять же, если вы сталкивались с подобной «дележкой», то прекрасно понимаете, что речь идет о жесткой борьбе буквально за каждый сантиметр.
Как правило, многие начинают попросту спешить, отчего совершают множество всевозможных ошибок и накладок. Все исправить не так уж и просто, и займет довольно много времени. Иногда дело затягивается на несколько лет. Так что лучше все оформлять без спешки, но не откладывать назавтра. Как выше мы уже упоминали, по мнению специалистов, именно к концу 2021 года начнется эта самая гонка, и спешить будут многие, тем самым давая работу адвокатам и судьям.
Изменения в законе с 2021 года
В 2021 году перестал действовать упрощенный порядок регистрации земельных участков. В законе, принятом на федеральном уровне под №218, указано, что ранее состоявшие на учете земли изначально требуется регистрировать и только после этого проводить процедуру межевания. Земельные наделы имеют четкое деление на те, что предполагают ведение садоводческой или огороднической деятельности.
Властные органы ввели в действие систему контроля относительно строений, возведенных самовольно или тех участков, что ранее не были учтены. С указанной целью требуется соотнести сведения, полученные в Росреестре и данные, которые переданы при помощи спутников или снимков со специальных устройства.
Если на земле расположено строение, то его необходимо поставить на учет. В этом случае нужно, чтобы участку был присвоен номер кадастрового значения. Если говорить проще, то это указывает на необходимость иметь номера кадастрового типа как для надела, так и для строения.
Как соотносятся кадастровый план и межевание
Новшества в законодательстве затронули тех, кто обладает правомочиями собственности на земельные наделы. Кроме того, это относится к тем, кто самовольным образом захватил участок или ведет строительного типа работы, не имея на это соответствующего разрешения. Законодатель указывает на то, что не допускается совершать сделки с недвижимыми предметами, если они не прошли процесс регистрации.
Несмотря на то, что в общем законодательные положения ужесточились, есть в этом процессе и положительные моменты. В том числе, теперь получится провести регистрацию участка вне зависимости от места нахождения гражданина. К примеру, если земля расположена в Якутске, то регистрация может проводиться в столице страны. Кроме того, стал короче срок получения выписки, сделанной из ЕГРН, он равняется 3 дням, в то время, как ранее составлял 5 дней.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.