Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
- Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
- Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
- Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
- Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
- Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.
Как легально сдавать квартиру
В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.
На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.
В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.
Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.
Даже самая уникальная система налогообложения имеет собственные недостатки. В отношении патентной системы можно выделить следующие серьезные минусы:
- реальный доход ИП от проведения деятельности может быть значительно ниже предполагаемой прибыли, от которой зависит стоимость приобретения патента. В таком случае более выгодным для хозяина жилья может быть оплата НДФЛ;
- необходимость оплачивать платежи наперед. У некоторых ИП могут возникнуть сложности с оплатой стартового платежа, так как они еще не заработали достаточно денег;
- необходимость ведения книги учета доходов ИП;
- нет возможности использовать налоговый вычет с целью уменьшения стоимости патента на размер уплачиваемых страховых и социальных взносов;
- короткий срок действия (до одного года).
Недостатки довольно существенные, но все равно их нельзя назвать катастрофическими.
Условия получения патента на сдачу помещений в аренду
Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.
На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:
П = ПВГД * 6%,
где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.
Оплата происходит в два этапа:
- первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
- остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.
Преимущества и недостатки
Сегодня на патентной системе работает лишь пара процентов индивидуальных предпринимателей. Объясняется это неоднозначной выгодой. Не каждому предпринимателю выгодно работать по этой схеме. Для получения возможности полноценного оценивания системы, стоит ознакомиться с основными ее преимуществами и недостатками, которые представлены ниже.
К основным преимуществам патентной системы стоит отнести возможность:
- освобождения от уплаты различных разновидностей налогов;
- не сдавать декларации;
- не заниматься ведением налогового и бухгалтерского учета;
- дифференцированного подхода (размер потенциальной прибыли отличается для индивидуальных предпринимателей с различными критериями);
- простого расчета налога и понятность системы.
Важно! Экономически выгодно сдавать недвижимое имущество, которое расположено в элитном районе и имеет значительную площадь.
Среди недостатков патентной системы стоит выделить:
- осуществление расчета налога от размера суммы потенциальной прибыли (на практике часто потенциальная прибыль оказывается выше реальной);
- необходимость внесения части отчислений наперед (ни одна другая налоговая система этого не предусматривает);
- размер страховых взносов, который отчисляет индивидуальный предприниматель, не способствует уменьшению размера налога, подлежащего уплате;
- необходимость ведения некоторой отчетности (предприниматель обязан вести учет доходов в специальной книге).
Патентная система только начинает развиваться в стране. Не каждому предпринимателю выгодно приобретать патент на сдачу недвижимого имущества. Однако в случаях, когда планируется сдавать несколько квартир одновременно, все же стоит задуматься о приобретении свидетельства, предоставляющего возможность законно сдавать в аренду жилье.
Какие варианты доступны в 2019 году?
Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.
Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.
Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.
1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.
Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.
Срок действия и стоимость патента
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.
Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.
Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.
Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.
Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц можно прибрести на срок от 1 до 12 месяцев, при условии, что период приходится на 1 календарный год. По закону стоимость патента не является фиксированной и рассчитывается в виде процента от возможного дохода.
Патент на сдачу в аренду нежилого помещения также приобретается максимум на 1 год. К примеру, если патентное разрешение получено в самом начале января, то срок его действия составит 12 месяцев, если в июле — 6 месяцев, а в декабре документ будет выдан только на 1 месяц.
При расчёте стоимости патента, который выдаётся менее, чем на 1 год, общая годовая сумма делится на 12, затем полученное значение умножается на количество месяцев, включенных в патентное разрешение. К примеру, если цена документа на 1 год составляет 36 000 рублей, а срок действия — 9 месяцев, то стоимость патента на 9 месяцев составит 27 000 руб.
Патент теряет юридическую силу досрочно, если:
Взносы индивидуального предпринимателя зависят от количества наёмных работников. Сдача жилплощади в аренду не предполагает привлечения наёмных работников, поэтому собственник недвижимости оплачивает только 26% в Пенсионный фонд и 5,1% в Федеральный фонд ОМС (медстрахование).
Дополнительно предприниматель может внести 2,9% в ФФС на случай наступления нетрудоспособности, но этот платёж не является обязательным и вносится по желанию налогоплательщика.
Участковые выявляют незаконно сдаваемые в аренду квартиры, налоговые органы привлекают собственников и взимают налоги. При этом ответственность несет и арендатор, который не оформил договор аренды. Ему также начисляется НДФЛ за получение дохода в натуральной форме.
За неуплату налогов предусмотрены штрафы. За непредставление налоговой декларации придется заплатить 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. руб. За неуплату налога грозит штраф — 20% от суммы неуплаченного налога, а за умышленную неуплату — 40%. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.
Как легально сдать квартиру в аренду в 2021 году
Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2019 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.
Оплата производится одним из удобных способов:
- по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
- на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.
Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:
- устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
- уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
- выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
- запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.
На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.
За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.
Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.
Что должно быть прописано в договоре аренды
Арендный договор – это договор, который заключается между нанимателем и наймодателем в свободной письменной форме. Документ не нужно ни нотариально заверять, ни регистрировать в государственных органах (если договор заключается на срок менее одного года).
Чтобы застраховаться от неприятных неожиданностей, в договоре аренды нужно указать:
- адрес квартиры;
- паспортные данные обеих сторон;
- документы, на основании которых наймодатель является собственником жилья;
- арендную ставку и условия внесения платы; арендные сроки;
- количество жильцов и их данные;
- разрешено ли держать в квартире домашних животных;
- как часто и в каком порядке владелец может посещать сданное жилье;
- внесение залога и порядок его возврата;
- порядок оплаты услуг ЖКХ;
- условия досрочного расторжения договора и что это за собой влечет;
- какие штрафные санкции грозят каждой из сторон при невыполнении условий документа.
Порядок уплаты налогов для ИП
Зарегистрироваться как ИП может любой, достигший 18-летнего возраста человек, проживающий в России. Чтобы это сделать, нужно подать в межрайонную инспекцию ФНС РФ №46 копии всех страниц паспорта (вместе с оригиналом в момент подачи), заявление о государственной регистрации физического лица как ИП (форма № Р21001) и подтвердить факт уплаты государственной пошлины квитанцией. Эти действия можно выполнить онлайн на сайте ФНС или в личном кабинете налогоплательщика.
На уплату налога и подачу декларации предпринимателю даётся столько же времени, как и физическому лицу, но при этом действует более низкая налоговая ставка – 6%. Однако, будучи ИП, необходимо дополнительно уплатить страховые взносы по медицинскому страхованию и в пенсионный фонд.
○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.
Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.
- «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
- 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».