Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.
«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.
Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».
«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.
Когда лучше составить договор
Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.
Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:
- заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
- непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
- составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
- оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.
Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Документы, необходимые для составления соглашения
Семейное законодательство России предусматривает, что брачный договор оформляется в письменной форме, он подлежит государственной регистрации и оформлению через нотариат.
Однако нотариус не только скрепляет подписями и печатями документ, но и внимательно изучает его на предмет законности. Специалист может потребовать все документы (и не только на квартиру), чтобы он знал полное состояние имущественных отношений мужа и жены. Брачный договор составляется в трех экземплярах. По одному получают супруги, а третий остается в нотариальной конторе.
Если квартирой уже владеет кто-либо из супругов, то нужно принести нотариусу следующие документы:
- паспорта;
- свидетельство об оформлении брака;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
Если покупка жилья только планируется, то в брачный договор вместо правоустанавливающего документа, определяющего право собственности на жилище, необходимо принести:
- предварительное соглашение на приобретение недвижимости;
- кредитный договор в случае оформления ипотеки;
- если апартаменты покупаются в новостройке, то требуется еще указать дольщика в строительстве.
Брачный договор заверяется подписью нотариуса, и за это взимается сбор. Необходимо также оплатить услуги нотариуса. В их спектр могут включить составление макета соглашения и разные технические работы.
Процедура дележа недвижимости
Семейный кодекс РФ предусматривает такие варианты раздела квартиры или дома:
- жилище получает один из супругов;
- подразумевается разделение на доли;
- продажа апартаментов;
- размен.
В первом случае супруг, получающий квартиру, должен заплатить второй стороне 50% от суммы, уже выплаченной по кредиту. Компенсировать их можно за счет реализации общего имущества.
В следующем варианте супруги договариваются, что при расторжении брака на каждого оформляется персональная доля, и именно за нее супруги отдают деньги в банк. В соглашении можно указать, что доли выделяются в натуре. Но подобное нельзя сделать, если жилье сильно повреждено или нельзя выделить отдельный вход.
Третий случай предусматривает продажу апартаментов с ипотекой в виде договора о переадресации кредитных обязательств. Ниже мы приведем стороны этого договора:
- кредитор – банк;
- должники – супруги;
- новый должник – покупатель жилища, обремененного ипотекой.
То есть покупатель станет новым должником банка. В свою очередь, он передаст супругам деньги в качестве взноса за ипотеку. После продажи жилья часть средств передается в банк, а остальную сумму можно распределить между мужем и женой. Информацию о величине долей стоит внести в брачный договор.
Разменять жилье можно только в том случае, если квартиру продали и была куплена новая. Здесь необходимо договариваться с сотрудниками банка.
Как составляется брачный договор на квартиру?
Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.
Для его заключения необходимо:
- добровольное согласие супругов;
- их дееспособность;
- понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.
Если оба супруга, обсудив все вопросы, пришли к единому мнению, то можно считать, что они готовы к составлению документа.
Брачный контракт можно составить:
- самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
- в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.
Особое внимание в соглашении нужно уделить таким вопросам, как:
- Кому останется квартира после возможного развода?
- В каких случаях квартира может остаться ребёнку?
- Обязан ли супруг, не являющийся собственником, выписаться из квартиры после расторжения брака и в какие сроки?
Дополнительные пункты зависят от специфики каждого отдельного случая. При составлении документа следует помнить об ограничениях.
Внимание! Нельзя включать в договор:
- Моменты, касающиеся ограничения использования прав.
- Выдержки из судебных документов.
- Пункты, затрагивающие отношения между родителями и детьми, а также личные взаимоотношения между супругами.
Какие документы нужны для составления брачного договора? В стандартный пакет входят:
- паспорта обоих супругов;
- свидетельство о браке;
- документы на право собственности квартиры;
- квитанции об оплате госпошлины и услуг нотариуса.
Нотариус вправе запросить и другие документы в случае необходимости.
Все документы заверяются нотариальной печатью. Подписание договора осуществляется каждым супругом лично без каких-либо представителей или посредников.
При этом выполняются несколько копий, которые вручаются каждому супругу и нотариусу, оформляющему сделку.
Брачный договор на ипотечную квартиру
В случае приобретения супругами ипотечного жилья договор должен быть дополнен пунктом о том, кто обязан платить кредит. Если квартира приобретена в долевую собственность, то задолженность по ней выплачивается в долях, которые нужно указать в документе.
К примеру, если недвижимость оформлена в равных долях, то и обязательства по кредиту также делятся на двоих. Если же квартира оформлена на одного из супругов, то и долг закрепляется за ним, поскольку в случае развода жилплощадь перейдёт именно ему.
Чтобы брачный контракт регулировал подобные тонкости, в нём должны содержаться ответы на следующие вопросы:
- Кто обязан сделать первый взнос по кредиту?
- Кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи в браке и после возможного развода?
- Кто обязан оплачивать коммунальные услуги и ремонт?
- Кто оплачивает банковскую страховку?
- Как изменятся данные условия при рождении детей?
- Кому принадлежат в квартире доли и в каком размере?
- Какая компенсация полагается второй половине в случае развода?
Важно! Брачным договором устанавливаются разные условия на ипотечную квартиру и на всё остальное имущество.
В случае приобретения ипотечного жилья данное соглашение избавляет супругов от возникновения негативных моментов в случае раздела жилплощади после развода.
Законодательство было обновлено:
1) 256 статья (3-4 абзац, 1 пункт) в ГК РФ – «Только брачный договор может прекратить права совместной собственности…» (термин «договор» сменили на «брачный договор»).
2) 256 статья (2 абзац 4 пункт) – было дополнено описание порядка, согласно которому определена величина доли пережившего покойного супруга. Вдовцу/вдове принадлежит ½ доли их общей недвижимости.
Это можно изменить:
- брачным договором;
- совместно оформленным завещанием;
- решением суда;
- наследственным дог-м.
Был конкретизирован рассматриваемый объект.
Признание брачного договора недействительным
Договор может быть признан недействительным, если был признан таковым законный брак, в период которого он был подписан. Однако, в определенных случаях суд может признать действительность договора по заявлению супруга, права которого были нарушены.
Пример: гражданин вступил в брак, скрыв от своей будущей супруги и органов ЗАГСа тот факт, что он уже состоит в другом официально зарегистрированном браке. После регистрации в ЗАГСе стороны заключили договор, согласно которому, квартира, приобретенная в браке, должна была признаваться собственностью супруги. В таком случае, при недействительности брака, добросовестная сторона – то есть супруга, права которой были нарушены, вправе требовать признания договора действительным в судебном порядке.
Законом предусмотрены также и иные ситуации, при который возможно признание недействительности брачного договора. Например, если один из супругов является психически не здоровым, вследствие чего признан полностью недееспособным. Либо, если он заключен в пользу одного из супругов, а второго ставит в очень тяжелое финансовое положение, например, в случае развода, лишает абсолютно всего имущества, нажитого в браке. Во всех подобных случаях заключенный брачный договор не будет порождать для его сторон никаких прав и обязанностей.
Когда необходим брачный договор при ипотеке?
Кредитные организации просят внести определенные условия в контракт, которые касаются непосредственно залогового имущества, его обслуживания, первоначального взноса, внесения выплат и условия исполнения договора в случае расторжения союза между сторонами. Благодаря заблаговременному разделению ответственности банк значительно снижает свои риски.
Семейный кодекс содержит нормы по урегулированию финансовых и имущественные вопросах между мужем и женой. Однако, супруги могут решить вопрос самостоятельно. Если условия, предусмотренные контрактом, не соответствуют установленным законом, то необходимо руководствоваться условиями договора. Исключение составляет ситуация, когда требования контракта являются неправомерными или нарушают закон.
Кредитная организация оказывается в рискованной ситуации, если супруги решат расторгнуть брак. Поэтому требование о заключении брачного контракта защищает права как супруга, так и банка.
Даже при отсутствии прямого требования кредитной организации о заключении брачного контракта, целесообразно оформить документ в следующих ситуациях:
- У супругов неравное финансовое положение.
- У одного из супругов плохая кредитная история.
- Муж или жена против оформления ипотечного кредита.
- У одного из супругов неофициальные доходы.
- Договор заключается до бракосочетания.
- Жилое помещение приобретается с применением средств родителей одного из супругов.
- После расторжения брака необходимо поделить долг по кредитному договору.
- После расторжения брака необходимо поделить квартиру, приобретенную на кредитные средства.
Если социальное или финансовое положение супругов различается, то составление брачного контракта защитит права того из них, кто прилагает усилия для оплаты ипотечного кредита. По условиям договора стороны имеют право возложить обязанность по внесению выплат на одну из сторон. Также в условия контракта можно внести право плательщика на личную собственность в отношении объекта недвижимости.
Если один из супругов имеет отрицательную кредитную историю, то банк откажет семейной паре в оформлении ипотечного кредита. В такой ситуации, при наличии брачного контракта, кредитная организация будет принимать в расчет доходы и возможности только того супруга, который имеет возможность получения займа.
Решение оформления ипотечного кредита может исходить от одного из супругов. Если второй – категорически против оформления займа и ежемесячного внесения платежей, то в соответствии с брачным договором, получателем кредита и его плательщиком может быть только один из них.
Особенности брачного договора на квартиру
При составлении этого документа стороны должны изложить все возможные спорные ситуации, которые могут возникнуть между ними относительно владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. При этом во внимание принимаются буквально все факторы, так или иначе влияющие на имущественные отношения – наличие детей, родственников, в том числе проживающих вместе с супругами, состояние здоровья супругов, их материальное положение и т. п.
Законодатель запрещает вносить в брачный договор на квартиру какие-либо условия, ущемляющие права одного из супругов. При наличии таковых, в том случае, когда это будет доказано в судебном порядке, такой брачный договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Брачный договор также может содержать и порядок отказа от квартиры одного из супругов, порядок вступления в право собственности другим супругом и условия такого события.
Отвечая на вопрос нужен ли брачный договор при покупке квартиры, все упирается в особенности отношений между супругами, их взглядами на супружескую жизнь и прагматичное отношение к имущественным вопросам.
Форма брачного договора на квартиру
В соответствии с нормами действующего законодательства в сфере регулирования семейных правоотношений, брачные контракты, в том числе и на приобретение объектов недвижимости, подлежат заключению в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса и последующей государственной регистрацией.
Сам шаблон такого договора присутствует у каждого нотариуса и может существенно отличаться, в зависимости от особенностей работы нотариуса, его практики и других обстоятельств. Многие супруги не редко задаются вопросом, а можно ли составить брачный договор на квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов в области и права.
Да, при соблюдении всех требований к оформлению таких документов, как договора, его можно составить и самостоятельно, однако, при отсутствии опыта работы в юриспруденции такой документ может иметь ряд недоработок, казусов и даже противоречить действующему законодательству.
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Оформление права собственности на одного из супругов
Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.
Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).
Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.
Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).
Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).
Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.
Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <...> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
Нормативно-правовая база
| Законы | Статьи |
| Семейный кодекс | Статья 40 закрепляет определение, которое закон даёт брачному контракту. Статья 41 устанавливает правовые нюансы, согласно которым заключаются брачные соглашения. Статья 42 определяет предмет контракта и правоотношения, которые не могут регулироваться контрактом. Статья 43 закрепляет способы и порядок расторжения брачного контракта. Статья 44 описывает случаи, когда брачное соглашение можно признать в качестве недействительного. |
| Налоговый кодекс (часть 2) | Статья 333.19 определяет размер денежных сумм, выплачиваемых государству в качестве пошлины за услуги суда. Статья 333.24 определяет размер денежных сумм, выплачиваемых нотариусу по нотариальному тарифу. |
| Гражданский кодекс (часть 1) | Глава 9 параграф 2 закрепляет список оснований, согласно которым определяется недействительность брачного контракта. Статья 450 определяет, что такое «существенное нарушение стороной условий контракта». Статья 451 закрепляет определение понятия «существенное изменение обстоятельств». |
Недвижимость, приобретенная до брака
В ст. 34 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.
Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?
Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.
Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.
Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.
Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:
- поменяли деревянные окна на пластиковые;
- утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
- заменили все двери;
- уложили ламинат;
- обновили сантехнику и так далее.
В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.
В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.
Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.