Продажа квартиры через нотариуса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры через нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

Документы для купли-продажи квартиры

Для того, чтобы не возникло заминки в процессе регистрации, и продавцу и покупателю необходимо заранее подготовить все необходимые данные. В противном случае Росреестр может приостановить или вовсе отказать в услуге по регистрации.

Документы для купли-продажи квартиры следующие:

1. паспорта представителей обеих сторон сделки;
2. план помещения кадастровый или технический (предоставляется продавцом) ;
3. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (от продавца) ;
4. доверенность на третье лицо, если собственник продаёт квартиру через посредника;
5. выписка ЕГРН (от покупателя). Стоит отметить, что сотрудники МФЦ могут сами напрямую запрашивать такие данные;
6. выписка из домовой книги, если таковая имеется, поскольку с 2018 года они были упразднены законом (предоставляется продавцом);
7. согласие второго супруга (предоставляется обеими сторонами, в случае, если они состоят в браке);
8. разрешение от органов опеки (необходимо, в случае, если один из собственников помещения не достиг совершеннолетнего возраста);
9. три экземпляра договора купли-продажи;
10. заполненное заявление на регистрацию права собственности;
11. платежное поручение, подтверждающее оплату государственной пошлины.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

В 2022 оформить сделку можно тремя способами:

Самостоятельно

С помощью нотариуса

С помощью риэлтора

Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.

Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества

Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).

Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:

• до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
• до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
• свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)

За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:

• 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса

Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.

По сути, он представляет собой посредника (третью сторону), который обязан:

• проверить дееспособность участников сделки;
• проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
• убедиться в юридической чистоте недвижимости;
• запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
• гарантировать законность проведения сделки;
• обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
• отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
• провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).

Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса

Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.

Как проходит сделка купли-продажи:

1. Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
2. Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
3. Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
4. Предъявление установленного перечня документов.
5. Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
6. Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
7. Подписание договора сторонами.
8. Удостоверение документа нотариусом.
9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Необходимые документы

Для заверения необходимо сторонам представить следующие бумаги:

• соглашение купли-продажи;
• паспорта владельцев жилплощади;
• одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы малолетних граждан;
• свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН;
• основание получения недвижимости: соглашение купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная;
• техническая документация. Заказать этот документ можно в бюро технической инвентаризации или центре государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ);
• нотариальное одобрение от супруга на продажу, если собственность приобретена в период семейной жизни;
• справка обо всех, кто прописан на жилой площади.

Предварительно необходимо обратиться в отдел опеки для получения одобрения.

5 документов для одобрения сделки с участием малолетних:

• заявление на продажу прежней и покупку новой жилплощади;
• документ о рождении ребенка;
• паспорта родителей;
• техническая документация;
• выписка из ЕГРН.

Заявление специалисты опеки рассматривают четырнадцать дней. По результатам рассмотрения дается заключение. Прийти в отдел опеки должны мать и отец, даже если они развелись. Только в случае лишения родительских прав нет необходимости приходить родителю в опеку.

Что такое нотариальная сделка купли-продажи квартиры?

Нотариус является лицом, которое ответственно за всевозможные ошибки при составлении имущественного договора. Одновременно с этим, нотариальное заверение документов этим специалистом гарантирует безопасность обеих сторон от мошеннических операций. Например, если в результате некачественной работы нотариуса его клиент понес убытки, то весь нанесенный ущерб должен быть в полной мере компенсирован.

Обе стороны (продавец и покупатель) при подписании договора с участием нотариуса обеспечивают себе полную юридическую чистоту. Именно ее и гарантирует нотариус, при этом специалист в обязательном порядке должен:

• установить волеизъявление конкретного лица;
• отсутствие тех или иных пороков воли человека;
• идентифицировать личности обеих сторон договора;
• в полной мере объяснить участникам сущность совершаемой сделки, а также рассказать о последствиях.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Есть ли исключения из правил?

Продать квартиру без нотариуса можно будет не во всех случаях — принципиальные исключения остаются. Так, например, если доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, то даже при его согласии на сделку придется заключать ее у нотариуса (в то же время приобретение недвижимости недееспособным и несовершеннолетним данных условий не требует).

Нотариального удостоверения потребуют и сделки по отчуждению долей в праве собственности отдельными договорами (то есть когда жилье продают не все участники долевой собственности). Кроме заключения нотариуса здесь понадобится и письменное уведомление всех других участников долевой собственности о продаже с указанием условий сделки.

Если супруги покупают дом или квартиру в совместную собственность, им хватит простой письменной формы. Но если муж с женой покупают недвижимость в долевую собственность (в договорном режиме), опять же придется идти к нотариусу.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

Нотариальный тариф за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости

Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, все больше граждан выбирают сделку, удостоверенную нотариусом, а не сделку, которая совершается в простой письменной форме.

Еще бы, ведь сделка, удостоверенная нотариусом, это надежность, удобство, защита от мошенников и высокие гарантии безопасности.

Прежде всего, нотариус – единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет полную имущественную ответственность за свои возможные ошибки. Если по вине нотариуса клиенту причинен ущерб, то он будет полностью компенсирован.

Возмещение причиненного нотариусом вреда гарантируется личным страхованием нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус обеспечит юридическую чистоту сделки.

При удостоверении сделки он устанавливает волеизъявление лица, отсутствие пороков его воли, гарантирует наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон.

Нотариус обязан идентифицировать личности сторон, разъяснить существо совершаемой сделки и ее последствия, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Похожие записи:

• Программа молодая семья в Твери: условия, требования, документы
• С какими болезнями не берут при мобилизации и как подтвердить отсрочку?
• Изменения в больничных с 2023 года