Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с Застройщиками (неустойка за просрочку, качество объектов)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не просите завышенные суммы возмещения морального вреда, такие суммы не удовлетворят. Моральный вред не входит в цену иска, поэтому на сумму морального вреда не нужно оплачивать госпошлину. Обычно просят около 50 000 рублей.
Решение суда первой инстанции вынесено в Вашу пользу. Что делать дальше?
После оглашения мотивировочной части, суду отводится 10 дней на подготовку решения в окончательной форме. На деле из-за загруженности судов этот процесс затягивается.
Далее в течение 30 дней с даты вынесения решения оно может быть обжаловано. В законную силу решение вступает по истечении 30 дней с даты вынесения решения в окончательной форме. По окончании этой даты на решении можно поставить печать: «Вступило в законную силу» и получить на руки исполнительный лист. Если, конечно, решение никто обжаловать не будет. По нашему опыту застройщики чаще всего обжалуют, для того чтобы затянуть процесс и как можно дольше не платить деньги.
Что делать если ответчик подал апелляционную жалобу на решение?
Как правило, все застройщики, ненамеренные платить неустойку, пытаются затянуть рассмотрение дела и всячески воспрепятствовать вступлению решения суда в законную силу. По этой причине они подают сначала краткие апелляционные жалобы, потом полные с нарушениями.
К примеру, забывают приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины. Апелляционную жалобу оставляют без движения и предоставляют апеллянту возможность устранить недостатки и время на устранение недостатков еще на месяц. Таким образом, они растягивают судебные дела от 6 месяцев до года. Это нужно для того, чтобы было «неповадно» судиться с застройщиком. Не у каждого есть время ходить по многочисленным судебным заседаниям, некоторые люди охотней договариваются на минимальные компенсации и отступные. Иногда это нужно для того, чтобы застройщик успел продать все имеющиеся у него квартиры, дабы решение суда было невозможно исполнить.
Апелляционную жалобу подают, как правило, только с одной целью — затянуть процесс получения исполнительного листа. Как правило, в апелляционной жалобе будут изложены все те же обстоятельства, которые Застройщик уже озвучивал в своем отзыве на исковое заявление.
Если Застройщик подал апелляционную жалобу, то Вам нужно её получить в суде первой инстанции, так как суды редко направляют копию апелляционной жалобы стороне процесса. Получив апелляционную жалобу, нужно подготовить отзыв. На все аргументы Застройщика нужно грамотно ответить, тогда вероятность того, что апелляционную жалобу отклонят и оставят решение суда первой инстанции в силе, увеличивается до 99 процентов.
На рассмотрение апелляционной жалобы нужно идти обязательно, тогда шансы оставить решение суда в силе многократно повышаются.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Расходы на найм жилья
Наиболее часто возникают расходы на найм жилья, и именно такие убытки в большинстве случаев возмещаются. Но чтобы получить от застройщика положенную компенсацию, нужно доказать причинно-следственную связь, то есть официально подтвердить, что необходимость аренды жилой площади (и несение расходов на нее) была вызвана именно невозможностью проживать в строящемся доме в непереданной вовремя квартире.
Суд становится на защиту истца (дольщика) в следующих случаях:
- арендная плата вносится своевременно, и в наличии имеются документы-подтверждения: расписка от владельца в получении средств, оплаченные квитанции либо платёжные поручения;
- подтверждения действительного проживания по месту найма (квитанции по уплате ЖКХ);
- участник долевого строительства в арендуемом жилье зарегистрирован временно или постоянно (временная регистрация подойдёт, если адрес регистрации дольщика находится в другом регионе России);
- истцом доказано отсутствие возможности проживания по месту его регистрации в связи с его значительным удалением от места работы);
- обоснование причины неизбежной необходимости аренды жилья (отсутствие квартиры во владении или нахождение недвижимой собственности в другом российском субъекте);
- корреспонденция, высылаемая застройщиком по почте, поступает по адресу арендуемого жилья;
- в договоре найма ничего не говорится о мебели, и снимаемая квартира по характеристикам аналогична объекту долевого строительства;
- период аренды напрямую связан со сроками сдачи недвижимости по ДДУ (например, жильё арендовано после просрочки сдачи, или договор найма должен был быть расторгнут арендодателем по прошествии периода долевого строительства).
При таких обстоятельствах дольщик имеет большие шансы на удовлетворение своих законных интересов в суде. В практике в данных ситуациях судьи выносят решения о возмещении застройщиками убытков и покрытии расходов в полном размере. То есть истец получает всю сумму, израсходованную на аренду квартиры за период просрочки передачи квартиры или апартаментов.
Чтобы выиграть дело в суде и добиться возмещения стоимости аренды жилья, необходимо доказать, что запрашиваемая в качестве компенсации сумма потрачена именно по вине застройщика. И если расходы на найм судом не будут признаны убытками, тогда истец ничего не получит.
Причём зачастую решения первой инстанции (как правило, городского или районного суда) и суда апелляционной инстанции совпадают. То есть если нижестоящий суд полноценно рассмотрит доказательства, которые предоставляет дольщик, и вынесет решение в виде отказа в возмещении убытков, то и постановление апелляционного инстанции по на жалобу дольщика будет таким же. И основной процесс доказывания происходит непосредственно в городском или районном суде – именно там решаются большинство дел по взысканию убытков с застройщиков.
Риски отказного решения суда увеличиваются в определённых ситуациях. Рассмотрим их:
- в собственности дольщика есть иное помещение (особенно находящееся в пределах субъекта, в котором расположен дом, сдаваемый по ДДУ);
- у дольщика есть регистрация (или временная, или постоянная) в регионе места работы;
- дольщику не удалось убедить суд, что он на самом деле не может проживать в помещении по адресу, по которому зарегистрирован;
- в суд не представлены доказательства того, что дольщик живёт именно в снимаемой квартире;
- снимается чужая жилая собственность вместе с мебелью и оборудованием, а объект долевого строительства передается с черновой отделкой или даже без нее;
- арендатор не подтвердил внесение регулярной и своевременной арендной платы за помещение (или запрашиваемая величина намеренно завышена);
- направляемые застройщиком письма не были получены дольщиком по адресу арендуемой недвижимости.
В судебной практике не так часто встречаются подобные дела, выигранные адвокатами или юристами, поскольку обычно квартиры в многоквартирных домах являются жилыми помещениями, а не коммерческими, используемыми для бизнеса и извлечения доходов.
Другие убытки взыскиваются с застройщиков через суд гораздо реже, нежели описанные выше. Но всё же в судебной практике есть отдельные случаи. Так, дольщики пытаются добиться возврата расходов за устранение недостатков своими силами. Например, если черновая отделка выполнена некачественно, можно доказать это независимой экспертизой и вместе с её результатами предъявить в суд квитанции об оплате отделочных работ, выполненных сторонней организацией.
Другой вид убытков – компенсация морального вреда, причинённого застройщиком. Но доказать такой вред проблематично, ведь в большинстве случаев он не может быть измерен и точно рассчитан. Хотя можно попытаться получить заключение в медицинском учреждении о последствиях перенесённого стресса. Но не каждый медик возьмётся устанавливать точные причины ухудшения состояния пациента.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Как взыскиваются убытки за вынужденный найм другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?
Часто бывает так, что людям в период ожидания своей квартиры по ДДУ, просто негде жить. И они снимают другое жилье. Конечно же, они рассчитывали, что если всё построится в срок, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, потому что жилой комплекс до сих пор не сдан.
Это те расходы, на которые вас вынудил застройщик. соответственно, он должен всё компенсировать и выплатить эти деньги.
Но здесь не всё так просто. Нужно понимать, что не значит что если вы будете снимать хоромы за 100000 руб/месяц, при условии, что вам строится маленькая студия, то вам присудят компенсацию в размере 100000 руб/месяц за вынужденный найм дорогих апартаментов. Конечно же нет. Вам будут выплачивать компенсацию соразмерную стоимости аренды той квартиры, которую вы купили.
То есть если вы купили «двушку», то делается расчет оценщика по рыночной стоимости аренды подобной квартиры в подобном районе, регионе. Только на эту сумму вы можете претендовать.
Права дольщика по договору долевого участия
Даже правильно составленный и подписанный договор ДДУ еще на дает 100% гарантий покупателю квартиры. Он не спасет от ситуации, когда Вы передаете деньги компании, а компания затягивает стройку объекта и передачу Вам квартиры.
Чтобы избежать этого, при выборе фирмы-застройщика нужно уметь заранее оценить вероятность возникновения такой ситуации, в чем Вам поможет привлечение квалифицированного долевого юриста. Однако, даже если задержка передачи квартиры произошла, Закон № 214 предусматривает способы защиты Вашего права.
В случае задержки передачи квартиры, Вы имеете право на взыскание неустойки по ДДУ, и застройщик обязан уплатить неустойку вне зависимости от того, предусмотрена ли она в договоре (п. 2 ст. 6 ФЗ-214) или нет. При этом законная неустойка по ДДУ, которую вправе получить дольщик, увеличивается вдвое.
ЗА АРЕНДУ ЗАПЛАТИТ ЗАСТРОЙЩИК
В тех случаях, когда дольщик был вынужден нести расходы по аренде жилого помещения, вызванные просрочкой со стороны застройщика, суд может отнести такие расходы к убыткам и взыскать их с застройщика (Определения Новосибирского областного суда от 05.04.2012 по делу N 33-2150/2012, Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012).
Помимо взыскания арендной платы и коммунальных услуг в качестве убытков можно рассматривать также расходы, которые дольщик понес и для того, чтобы найти жилое помещение, например посредством обращения к агенту (Определение Ярославского областного суда от 16.07.2012 по делу N 33-3739/2012).
Однако, если у дольщика имелось жилое помещение в собственности, а он арендовал иное помещение, суд может отказать в возмещении убытков в виде арендной платы за аренду жилого помещения, в том числе и в оплате коммунальных услуг, так как отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой застройщика по передаче жилого помещения и убытками, которые понес дольщик.
В данном случае необходимо доказать, что именно в результате просрочки дольщик вынужден был арендовать помещение, то есть у него отсутствовало какое-либо другое жилье.
Так, в Определении от 08.11.2012 N 33-15367/2012 Санкт-Петербургский городской суд указал: «Требования истицы о взыскании убытков, связанных с арендой квартиры, суд первой инстанции обоснованно посчитал не подлежащими удовлетворению, поскольку истицей, имевшей на тот период место постоянного проживания, не доказано наличие необходимости для такой аренды».
В Определении от 04.07.2012 N 33-9444/2012 Санкт-Петербургский городской суд отметил: «Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков за наем жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии причинно-следственной связи между понесенными истцом расходами в виде арендной платы за жилье и действиями ответчика, поскольку истец обеспечен жилой площадью, имеет постоянное место регистрации, не лишен права на проживание в жилом помещении по месту регистрации, его переезд в Санкт-Петербург и наем жилого помещения являются следствием принятого им решения о смене места жительства и места работы и не были связаны с фактом заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома.
Кроме того, из договора найма жилого помещения следует, что он заключен (дата), то есть до наступления срока сдачи дома в эксплуатацию и его передачи дольщику в соответствии с договором долевого участия в строительстве, таким образом, вынужденность аренды иного жилого помещения и вынужденность проживания истца в арендуемом жилом помещении в связи с невыполнением ответчиком работ в установленный договором срок не усматриваются».
В Определении Свердловского областного суда от 22.03.2012 по делу N 33-3118/2012 сказано: «Отказывая в удовлетворении иска о взыскании убытков (расходов на аренду жилья) за период с 02.03.2009 по 24.11.2009 и с 02.02.2010 по 08.04.2011, суд исходил из недоказанности истицей необходимости аренды жилья в указанные периоды, поскольку в этот период истица была зарегистрирована по месту жительства <...>, соответственно, имела право пользования иным, кроме арендованного, жилым помещением.
Судебная коллегия с учетом конкретных обстоятельств полагает возможным согласиться с таким выводом суда.
Оснований для изменения решения суда и увеличения взысканных в пользу истицы сумм по доводам кассационной жалобы, которые сводятся к несогласию с выводом суда, направлены на иную оценку обстоятельств дела и представленных доказательств и иное толкование закона, судебная коллегия не усматривает.
Наличие у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, доказательств невозможности использования которого истица не представила, исключает возможность отнесения расходов, понесенных истицей на аренду в указанный период другого жилого помещения, к категории убытков и возложения на ответчика обязанности по возмещению истице таких расходов, поскольку отсутствует один из элементов гражданско-правовой ответственности: причинная связь между нарушением ответчиком договорного обязательства и указанными расходами истицы.
При этом разница между площадью жилого помещения, которое истица должна была получить по договору долевого участия в строительстве, и помещения, в котором истица была зарегистрирована и которое арендовала, не имеет правового значения для разрешения спора, вопреки основанной на ошибочном субъективном толковании положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации позиции апеллятора.
Данный довод жалобы не опровергает правильности вывода суда об отсутствии нуждаемости истицы в арендуемом жилом помещении в спорный период. Поскольку истица заключила договор долевого участия в строительстве с целью удовлетворения личной потребности в жилье, задержка в передаче объекта долевого строительства истцу нарушала право последней на жилище. При этом такое право не может быть признано нарушенным при наличии у истицы в спорный период права пользования жилым помещением, принадлежащим Б.».
В Апелляционном определении от 21.03.2012 по делу N 33-654/2012 Астраханский областной суд разъяснил: «Доводы истца о незаконности решения суда в части отказа во взыскании с ответчика убытков, связанных с несением расходов по найму жилого помещения, судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
В обоснование исковых требований о взыскании убытков истцом представлен договор найма жилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между З. и Е., согласно которому истцу передана во временное пользование квартира на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору плата за проживание составляет xx рублей в месяц. В договоре имеются отметки об исполнении договора в части внесения платы за проживание за четыре месяца в размере xx рублей.
Между тем, как установлено судом, истец имеет регистрацию в г. Астрахани по месту жительства по адресу… Данный адрес указан истцом при заключении договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также в дополнительном соглашении к нему от ДД.ММ.ГГГГ, акте приема-передачи квартиры.
В связи с этим судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих нуждаемость в пользовании жилым помещением и необходимость несения расходов по найму жилой площади в период нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства и тем самым причинение ему убытков».
Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:
- Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
- Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
- После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
- Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
- По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
- В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
- После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
- Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.
Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.
Как взыскать неустойку с застройщика
Задержка в завершении строительства может быть связана с рядом причин. При этом, возможность привлечения застройщика к гражданско-правовой ответственности зависит от нескольких факторов. Например, является ли несвоевременное исполнение застройщиком условий договора следствием обстоятельств непреодолимой силы, т.е. какого-то форс-мажора, или других причин, на которые застройщик не в силах повлиять; уведомлял ли застройщик дольщика о наступлении соответствующих обстоятельств.
Во всех нюансах нужно разбираться и уметь дать им правовую оценку, каждая конкретно взятая ситуация требует отдельного подхода квалифицированного специалиста. Судиться самостоятельно с застройщиком, на стороне которого всегда выступают матерые юристы, давно выработавшие грамотные стратегии для отстаивания финансовых интересов организации, весьма сложно, и может оказаться безрезультативным.
Нередко дольщик сталкивается с тем, что договор долевого участия составлен с некоторыми оговорками и «хитростями» в пользу застройщика, «отбить» которые сможет только юрист.
Безусловно, суды в подавляющем большинстве случаев бывают на стороне дольщиков, но для удовлетворения его требований суду необходимы веские правовые основания, т.е. правильно выстроенная позиция дольщика.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.
Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.
В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.
Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).
Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.
В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.
В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.
Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.
Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Действия потребителя до взыскания неустойки с застройщика
- Уведомление застройщика. Не менее чем за два месяца до наступления даты окончания строительных работ необходимо заказным письмом уведомить застройщика о своей готовности принять объект долевого строительства. К письму прилагаем: копию договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копии документов, подтверждающих факт исполнения обязательств по оплате цены договора.
- Ответ застройщика. За две-три недели до наступления срока сдачи объекта долевого строительства проверяем свою почту на предмет наличия в ней либо уведомления о переносе срока окончания строительства, а значит и срока сдачи строящегося объекта, либо приглашение на осмотр объекта и подписание акта приема-передачи. В зависимости от ответа необходимо предпринять разные действия:
Взыскание неустойки с застройщика через суд
С целью защиты своих прав и законных интересов, как правило, дольщик попадает под Закон «О защите прав потребителей». Исковое заявление подается в районный суд либо по месту нахождения ответчика, либо по месту регистрации физического лица, либо по месту нахождения объекта долевого строительства.
В исковом заявлении дольщик помимо неустойки вправе потребовать от застройщика компенсации документально подтвержденных убытков, понесенных им вследствие нарушения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия, а также морального вреда.
В целях обеспечения исковых требований гражданин – участник долевого строительства вправе ходатайствовать о наложении ареста на имущество застройщика, в том числе и на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах организации. Об открытых счетах должника можно узнать, обратившись в налоговую инспекцию.