Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать квартиру коммунальной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Выдел доли в натуре имеет место, когда каждый сособственник получает изолированное жилое помещение и право собственности на него. Такое право предоставлено Гражданским кодексом РФ. При этом если собственники не смогли договориться о способе и условиях выдела доли из общего имущества, то участник долевой собственности вправе требовать ее выдела в судебном порядке.
Вместе с тем, располагая обычной квартирой в многоквартирном доме, сделать это практически невозможно. Выдел доли из общего имущества в натуре возможен только при наличии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями.
В этой связи только если в жилом помещении (доме) есть изолированные комнаты, которые оборудованы отдельным входом и подсобными помещениями: кухней, санузлом, коридором, то такую квартиру можно разделить на доли и выделить их в натуре. Как вы понимаете, у нас в России подобных квартир не много.
После раздела и оформления отдельного права собственности на конкретную часть жилого помещения (дома) каждый собственник получает право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, то есть он может его продать, обменять, подарить.
Только после выдела доли в натуре, оформлении отдельного права собственности и установки приборов учета расхода коммунальных услуг возможно разделение финансово-лицевого счета.
Можно ли стать хозяином коммуналки сегодня? Наш постоянный эксперт, руководитель юридической компании «ТАКО» Руслан Яхудин, прокомментировал, на что нужно ориентироваться, если вы приняли решение о создании в своей квартире коммуналки:
1) Действующее жилищное законодательство не предусматривает норм о выделе изолированных комнат в натуре и о разделе финансово-лицевого счета жилого помещения. Соответственно, если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности, то разделение между жильцами финансово-лицевого счета невозможно.
2) Разделение финансово-лицевого счета возможен только в случае выдела доли каждого собственника в жилом помещении (доме) в натуре. Однако для этого необходимо наличие технической возможности передачи каждому из собственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.
Таким образом, жилищное законодательство на сегодня построено таким образом, что сделать из обычной квартиры коммуналку практически невозможно. Ведь действующее жилищное законодательство направлено на то, чтобы количество коммунальных квартир если не сокращалось, то хотя бы исключало прямую возможность их создания. То есть если на данный момент ваша квартира не является коммунальной, то сделать ее таковой в полном смысле этого слова не получится.
Действия сособственников по преобразованию квартиры в коммунальную
Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:
- подают в суд исковое заявление;
- делают паспорт кадастровый;
- регистрируют право собственности на свои доли;
- оформляют план разделения комнат.
| Действия совладельцев | Полученный результат |
| Совместное мирное решение о разделе квартиры. | Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли. |
| Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления. | Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения. |
После получения судебного решения наступает этап преобразования квартиры в коммунальную на уровне других организаций. Эта процедура требует проведения определенных действий со стороны сособственников.
| Действия | Результат |
| Обращение в БТИ. | Оформление кадастрового и технического паспортов на отдельные комнаты для каждого сособственника, кроме мест общего пользования. |
| Подача заявления в ФУГРЦ с оплатой госпошлины. | Оформление прав собственности и выдача отдельных свидетельств каждому совладельцу на его долю. |
| Обращение в организацию, содержащую дом на балансе. | Оформление заявления на разделение лицевого счета по оплате услуг коммунальных служб. К заявлению прилагаются бумаги, подтверждающие законность раздела квартиры и прав собственности каждого совладельца. |
| Обращение в организации-поставщики услуг. | Заключение отдельных договоров на поставку электроэнергии между каждым сособственником и организацией. Установка отдельных приборов учета электроэнергии для каждой комнаты. В местах, где пользуются все устанавливаются приборы по фиксации потребления воды, тепла и электроэнергии. |
Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным. Об этом свидетельствуют положения Жилищного Кодекса РФ. Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности. Это техническое разделение квартиры на основании ст. 34 СК РФ, ст. 244 ГК РФ и ст. 256 ГК РФ. Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование.
Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты (ст.16 ЖК РФ). В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Программа по расселению коммунальных квартир
Программа расселения коммунальных квартир начала появляться в начале 2000‑х годов.
Все потому, что многие социальные объекты возводились еще в 60х и 70х годах, а максимальный срок эксплуатации многих объектов составляет не более 25 лет.
Из-за того, что жилищные условия стали резко ухудшаться, государство начало принимать экстренные меры, а именно вносить правки в законодательство и создавать программы переселения.
Расселение коммунальных квартир и общежитий регламентируется тремя законодательными сводками. Правовая и юридическая сторона вопроса опирается на особый перечень законов:
- Жилищный кодекс (статья №31).
- Гражданский кодекс (статьи №288 — 291).
- Постановление правительства. Данный норматив может видоизменяться в зависимости от региона страны.
Закон гласит, что в программе участвуют те жилые объекты, которые официально имеют статус аварийного или ветхого жилья, идущего под снос.
Приведем пример: в 70‑х годах возводили панельные многоквартирные дома, которые выделялись под муниципальное жилье. Такая жилплощадь предоставлялась не одной семье, а сразу нескольким.
При этом на каждую семью была предназначена одна или несколько комнат, но также находились места общего пользования, которые делились между другими жильцами (кухня, ванна, туалет, прихожая). Такие жилые объекты назывались «Хрущевками».
По документам, многие дома должны были идти под снос в начале 2000‑х годов, но из-за перестройки ветхая недвижимость стоит до сих пор и активно сдается в эксплуатацию.
Выписка из законодательной базы:
- Участвовать в программе расселения могут все лица, которые ранее приватизировали долю в коммунальной квартире или же снимают жилплощадь у государства по договору социального найма. Простые арендаторы или родственники на иждивении не претендуют на получение нового жилья.
- Участие в программе зависит от статуса жилого дома. Государство выделяет квадратные метры только в том случае, когда будет доказано, что семьи действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом не всегда ветхое жилье идет под снос или должно заменяться на более новую недвижимость.
- Программа расселения создана за счет государственного бюджета. Поэтому вся предоставляемая недвижимость выдается жителям безвозмездно.
- Существует порядок очереди расселения. Как правило, сначала квадратные метры получают лица, обладающие преимущественным правом, а именно, проживают в аварийном и не безопасном доме, а затем остальные претенденты в порядке очереди.
Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года
Чтобы поучаствовать в программе и получить расселение на законных началах, нужно соответствовать двум критериям:
- Жить в коммунальной квартире (быть собственником или арендатором по договору социального найма);
- Нуждаться в улучшении условий жизни;
В зависимости от того где вы проживаете, условия предоставления статуса нуждающегося могут отличатся.
- Владелец недвижимости, наниматель жилплощади, или член семьи владельца или ответственного нанимателя должен проживать в городе не меньше 10 лет;
- В частной собственности или в качестве социального найма не имеется больше другой недвижимости;
- Есть статус ветерана ВОВ;
- Категория граждан, которая относится к многодетной семье, живет в помещении, где по нормативным требованиям есть несоответствия по количеству квадратуры на одного человека;
- На территории жилплощади нарушены требования по обеспечению безопасного проживания и условия санитарных норм. Жилье в аварийном состоянии.
Условия программы и варианты жилья, которые предоставляют отличаются, в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете.
Разновидности жилья:
- Квартира в новостройке. Предлагается квартира в строящемся доме (не меньше 70%);
- Жилье аналогичного типа. Встречается сейчас крайне редко, так как в населенных пунктах нашего государства почти не осталось коммуналок, которые удовлетворяют жилищным условиям;
- Отдельное жилье. Не являющиеся друг другу родственниками жители коммуналки должны получить квартиру, отдельно на каждую семью;
- Выкуп остальных комнат в коммуналке по льготной стоимости.
Когда вы придете в администрацию, по предварительному приглашению, вам следует взять с собой следующие документы:
- Паспорт российского гражданина и заполненное заявление;
- Документы, которые подтверждают, что вы владелец или арендатор жилья;
- Справка, о том, что ранее вы получил статус гражданина, которому необходимо улучшить условия проживания;
- Документы, на основании которых вы получаете право первоочередности.
Большое количество жителей коммуналок смогли исполнить свою мечту и перебрать в комфортабельное жилье. Но имеется процент населения, который не стал счастливым обладателем собственного жилья.
Несправедливое условие, о получении согласия от всех жителей коммунальной квартиры, отняло у людей возможность получить квартиру с отельной кухней и санузлом.
Когда программа только вступила в силу, чтобы стать ее участником одним из обязательных условий было согласие все прописанных в коммуналке человек.
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Как признать квартиру коммунальной
Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.
Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.
Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.
Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?
Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.
Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:
отсутствие соседа или его смерть;
случай, когда совладелец проживает в другом городе;
отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.
Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.
Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ преимущество на право приобретения комнаты в квартире коммунального типа имеют соседи. Отказ от покупки должен быть оформлен в письменном виде.
Часто жильцы коммунальной квартиры не желают выкупать комнаты, но и не отказываются от них по понятным причинам. В этом случае требуется оформить письменное извещение, заверенное у нотариуса.
Получение лицом извещения означает оповещение о том, что комната продается. Если в течение 30 дней не будет получен письменный отказ и согласие на выкуп, собственник вправе распорядиться своим имуществом.
Проблемы самовольного захвата общих территорий решаются в судебном порядке. Нарушителя заставят освободить территорию, занятую в обход действующим правилам, демонтировать установленные конструкции, если они нарушают права других жильцов.
По закону курение в общественных местах запрещено. Соседи курящих жильцов имеют право жаловаться на них участковому или даже подавать иск в суд.
Какие законы о жилье и недвижимости вступают в силу с 1 января 2021 года
Чтобы поучаствовать в программе и получить расселение на законных началах, нужно соответствовать двум критериям:
- Жить в коммунальной квартире (быть собственником или арендатором по договору социального найма);
- Нуждаться в улучшении условий жизни;
В зависимости от того где вы проживаете, условия предоставления статуса нуждающегося могут отличатся.
- Владелец недвижимости, наниматель жилплощади, или член семьи владельца или ответственного нанимателя должен проживать в городе не меньше 10 лет;
- В частной собственности или в качестве социального найма не имеется больше другой недвижимости;
- Есть статус ветерана ВОВ;
- Категория граждан, которая относится к многодетной семье, живет в помещении, где по нормативным требованиям есть несоответствия по количеству квадратуры на одного человека;
- На территории жилплощади нарушены требования по обеспечению безопасного проживания и условия санитарных норм. Жилье в аварийном состоянии.
Условия программы и варианты жилья, которые предоставляют отличаются, в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете.
Разновидности жилья:
- Квартира в новостройке. Предлагается квартира в строящемся доме (не меньше 70%);
- Жилье аналогичного типа. Встречается сейчас крайне редко, так как в населенных пунктах нашего государства почти не осталось коммуналок, которые удовлетворяют жилищным условиям;
- Отдельное жилье. Не являющиеся друг другу родственниками жители коммуналки должны получить квартиру, отдельно на каждую семью;
- Выкуп остальных комнат в коммуналке по льготной стоимости.
Когда вы придете в администрацию, по предварительному приглашению, вам следует взять с собой следующие документы:
- Паспорт российского гражданина и заполненное заявление;
- Документы, которые подтверждают, что вы владелец или арендатор жилья;
- Справка, о том, что ранее вы получил статус гражданина, которому необходимо улучшить условия проживания;
- Документы, на основании которых вы получаете право первоочередности.
Сдать квартиру без согласия соседей
Жители мегаполиса часто страдают от суеты и городского шума. Постоянные стрессы на работе, пробки на дорогах, бесконечная гонка на выживание…
Придя домой, хочется тишины и покоя. Но не всем удается расслабиться даже в собственном жилище, если соседи все время сдают квартиру новым жильцам — шумным, невоспитанным или даже скандальным.
Что тут поделаешь? Они же собственники — имеют право сдать свою квартиру кому пожелают. Но так ли беззащитны в этой ситуации окружающие и могут ли они надеяться на спокойную жизнь в своей собственности? В каждой ситуации рекомендуется разбираться индивидуально.
Сдавать квартиру без согласия соседей имеет право каждый!
Собственники, испытывающие проблемы с соседями по площадке или в коммунальной квартире практически всегда забивают в поисковых системах запрос: «cайт где сдать квартиру в Москве», поскольку они подсознательно пытаются найти защиту у фирмы, которая помогает урегулировать разногласия между сторонами.
Как бы вам не было неприятно, что каждую неделю по соседству поселяются новые люди — со своими нравами, причудами и правилами, с этим придется мириться. Если арендатор не платит налоги за свой маленький бизнес, то можно, конечно, обратиться в налоговую службу. Вот только доказать нелегальную предпринимательскую деятельность будет нелегко.
Если вам просто не нравится сам факт сдачи квартиры соседями в аренду, то лучше успокоиться и не обращать на это внимание.
Например, сдавать комнату в квартире без согласия соседей — это законное право любого гражданина. Вы не можете этому никак воспрепятствовать.
До тех пор, пока квартиросъемщики не нарушают закон, общественный порядок, своевременно оплачивают коммунальные услуги — к ним не будет никаких претензий.
Далеко не любой объект недвижимости можно приватизировать, поэтому, прежде чем приступать непосредственно к процедуре, следует получить доскональные сведения о возможности такого шага. Некоторым жильцам приходится сначала пройти ряд судебных разбирательств, прежде чем приступить к самому оформлению процедуры.
Не принимая в расчет форс-мажорные ситуации и судебные разбирательства, пошаговая инструкция выполнения процедуры выглядит следующим образом:
- Все проживающие в комнате лица принимают общее решение о необходимости проведения приватизационного процесса. Необязательно, чтобы все были согласно, но важно, чтобы несогласные написали официальный отказ и заверили его нотариально. Наличие хотя бы одного «воздержавшегося» не позволит даже начать процесс.
- В Департаменте по решению жилищных вопросов берется точный перечень нужных для регистрации заявки бумаг.
- Собираются документы.
- Заполняется бланк заявления.
- Заявка регистрируется в жилищном отделе местной администрации. Если бумаги приняты специалист выдает расписку о приеме заявления.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.