Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры в 2023 году для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Налог с продажи автомобиля
При продаже автомобиля человеку придется заплатить налог, но только в том случае, если транспортное средство находилось в собственности у владельца менее трех лет. Также в налоговую не придется обращаться, если проданная машина стоила меньше 250 тысяч или же, если владелец ее продал за сумму ниже той, за которую он купил, или эквивалентную, и этому есть документальные подтверждения. Также людям, продающим автомобиль, предоставляется возможность налогового вычета в 250 тысяч рублей.
Также ситуация может отличаться в зависимости от того, сохранились ли у человека, продающего автомобиль, документы, подтверждающие сделки покупки и продажи или нет. Например, если документы есть, то налог будет рассчитываться следующим образом:
сумма продажи — сумма покупки × 13% (налоговая ставка)
В случае, когда документов нет, расчет налога будет проводиться так:
сумма продажи × налоговую ставку в 13%
Ну и, как уже было сказано выше, из суммы, вырученной с продажи можно вычесть 250 тысяч имущественного вычета.
Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2023 году
Приведём выдержки из Налогового Кодекса РФ, которые иллюстрируют особенности уплаты налога на доход от продажи недвижимости:
- налогоплательщиками НДФЛ признаются физлица-резиденты РФ, а также физлица-нерезиденты, получающие доходы от источников в РФ (ст. 207);
- к доходам физлиц относятся доходы от реализации недвижимости, находящейся как в РФ, так и за её пределами (ст. 208);
- объект налогообложения – доход, полученный резидентами от источников в РФ и/или за её пределами, нерезидентами – только от источников в РФ, то есть если нерезидент продаёт недвижимость, находящуюся за рубежом, то доход от такой сделки не является объектом налогообложения по НК РФ (ст. 209);
- налог с продажи квартиры в 2023 году рассчитывается по различным ставкам для резидентов и нерезидентов РФ (ст. 224);
- исчисление и уплату подоходного налога при продаже недвижимости производят сами налогоплательщики (ст. 228)
- налогоплательщики освобождаются от налога на прибыль при продаже квартиры для физических лиц при определённых условиях (ст. 217.1);
- при уплате налога при продаже квартиры, в том числе приватизированной, налогоплательщики могут воспользоваться вычетами, позволяющими уменьшить размер налога, также он может уменьшить налог при покупке квартиры на сумму фактически произведенных расходов по приобретению недвижимости (ст. 220).
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
- Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
- Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.
Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
- (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
- (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2022 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Сумма налога с продажи доли в квартире и варианты его понижения
Закон предусматривает временные рамки владения имуществом и позволяет снизить налог при продаже доли в жилом фонде. Уменьшение размера налога прямо пропорционально длительности нахождения имущества в собственности гражданина. Для освобождения от выплат налоговых сборов необходимо подтвердить минимальные сроки владения недвижимостью, составляющие пять лет.
Этот период приобретает законную силу с момента вступления гражданина в статус собственника жилья.
Продажу доли в квартире, находящуюся в частном владении до трёх лет, можно отнести к ещё одной категории льгот для снижения суммы налога НДФЛ. Главный документ, подтверждающий права на собственность, а именно свидетельство, выдаётся исключительно органами надзора и контроля над операциями с недвижимым имуществом. При продаже доли своих квадратных метров нужно учитывать, что датой, с которой собственник вступает в свои законные права, считается день регистрационных действий с договором купли-продажи.
Самой важной датой является число, когда была зарегистрирована самая первая доля недвижимости.
Ответы на частые вопросы
– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?
К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.
Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее? 😉
– Всегда ли нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения – менее 5 лет)?
Да, при продаже недвижимости сроком менее 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если есть налог к уплате, то оплатить его нужно будет до 15 июля.
Например, если жилье продали в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.
Изменения от 2016 года, которые действуют и в 2022 году
Законодательные акты в 2016 году претерпели некоторые поправки. С 1 января порядок уплаты налога изменён.
Обновления касаются:
- Периода владения недвижимостью;
- Расчётной стоимости жилья.
Теперь те собственники, которые стали владельцами квартиры в 2016 году, освобождаются от налога при продаже жилья по истечении 5 лет или 60 месяцев.
Если вы купили квартиру в 2022 году, а продали её спустя три года, то нужно оплатить налог. Это нововведение было создано в целях борьбы с различного рода махинациями при продаже недвижимости. Подобным образом государство старается стабилизировать рынок недвижимости и избавиться от многочисленных мошенников.
Правда, в законе есть некоторые исключения, позволяющие не уплачивать налог с продажи квартиры, в случае если она была в собственности 3 года:
- Квартира или иная живая площадь перешла в собственность по договору дарения от близкого родственника, а также получена по наследству.
- Недвижимость приватизирована ее владельцем.
- Жилая площадь перешла в собственность по договору ренты.
Если ранее при продаже жилья учитывалась лишь договорная стоимость, которую указывали стороны договора, то с 2016 года для этих целей применяется кадастровая стоимость. Её величина рассчитывается на 1 января каждого года с учётом влияния разных экономических факторов.
Продажная стоимость недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой цены квартиры, установленной законодательно. Если в договоре купли-продажи цена недвижимости указана ниже этого показателя, то налог все равно будет начисляться, исходя из него.
Уменьшение суммы налога
Даже если в силу ряда причин собственник недвижимости решил продать свою квартиру, но при этом владел ею менее 5 лет, шанс найти способ уменьшить налог всегда остается. Рассмотрим самые распространенные и действенные методы:
- представить налоговому органу документированные доказательства расходов на приобретение жилья;
- в ситуации, когда жилье передано по наследству, подарено или приватизировано, продавец может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн.;
- если в одном году гражданин не только продает, но и приобретает квартиру, он получает право использовать вычет размером 2 млн. с покупной стоимости жилья.
Как уменьшить размер?
Налоговый кодекс предусматривает, как можно значительно уменьшить налог, выплачиваемый государству после продажи недвижимости, которой меньше трёх лет. Первый вариант заключается в возможности гражданина воспользоваться налоговым вычетом, второй – уменьшить доходы на расходы, которые ранее были понесены в процессе приобретения квартиры.
Каждый способ может быть более или менее выгодным в разных ситуациях. Например, хозяева, получившие недвижимость в наследство или по договору дарения, имеют право воспользоваться только налоговым вычетом, ведь квартиру они за деньги не приобретали.
С другой стороны бывают ситуации с затратной покупкой недвижимости – в этом случае владелец скорее воспользуется правом учесть именно их. О каждом способе сэкономить на налогах в пользу государства мы поговорим в следующем разделе.
О налоге с продажи подаренной квартиры, читайте в нашей статье, а о налоге с унаследованной квартиры, можно узнать здесь.