Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс с возвратом. Верховный суд разъяснил, как вернуть залог при срыве покупки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Два года назад гражданин подал в один из городских судов Московской области исковое заявление, где требовал у другого гражданина вернуть 162 тысячи долларов вместе с процентами за использование средств на протяжении семи лет в размере 82 тысячи долларов.
Решение Верховного суда
ВС обратил внимание, как в Гражданском кодексе определяется понятие залога. Согласно статье 308, задатком является денежная сумма, которую одна из сторон сделки передает другой в счет положенных платежей по договору и в качестве подтверждения заключения договора в обеспечение исполнения его условий.
Но в статьях 381 и 416 Гражданского кодекса говорится, что, если обязательства по договору прекращены, продавец должен вернуть задаток в двукратном размере, но только если сделка сорвалась по его вине. Если же договор не исполнен по вине покупателя, задаток не возвращается. Это же было указано в предварительном договоре между истцом и ответчиком.
ВС заключил, что продавец дома действовал добросовестно и не нарушал условий договора. В 2011 году он уведомил покупателя о необходимости подписать основной договор. Однако покупатель это проигнорировал и намеревался расторгнуть предварительный договор. В результате ВС направил дело на повторное рассмотрение.
Некоторые проблемы в понимании аванса и задатка
В российском законодательстве отсутствует какое-то чёткое и однозначное понимание того, что такое аванс. В определённом смысле задаток, переданный по сделке, которая добросовестно исполняется сторонами, — это и есть аванс. Однако, если относиться к задатку в любом случае, как к авансу, то невозможно будет истребовать его назад в двойном размере или однозначно доказать фактом передачи суммы намерение сторон вступить в основную сделку так, чтобы принудить получившую сумму лицо к совершению сделки.
Между тем основная сущность задатка, в отличие от аванса, — обеспечительная.
В соответствии с этим определяются и роли участников сделки. Они становятся кредитором и должником, но по основной сделке, а не той, что связана непосредственно с передачей задатка.
Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства. В силу этого то, что называется задатком при проведении открытых торгов не имеет отношения к тому, что изложено в ст. 380 ГК РФ. В ст. 448 ГК РФ, которая устанавливает правила, регламентирующие проведение публичных торгов, так же говорится о задатке. Но он подтверждает готовность лица, стремящегося принять участие в торгах, заключить сделку в будущем. Её не следует путать с готовностью сделать это по отношению к конкретному продавцу, поскольку перечисляемый задаток не имеет платёжной функции.
Несмотря на то, что в юридической литературе довольно часто между этими видами задатков проводятся не только параллели, но и осуществляется отождествление, не следует забывать, что в нормативных актах, которые определяют правила проведения торгов, нет ссылок на нормы и положения ст. ст. 380 и 381 ГК РФ.
В настоящее время задаток не является широко распространённой формой обеспечения сделок. Основной причиной является появление большого числа обязательных условий, актуальных при заключении серьёзных договоров, которые уменьшают значимость обеспечительной функции задатка. Это письменная форма сделок, нотариальное удостоверение и государственная регистрация.
Непонимание правовой сущности задатка приводит к самым разным последствиям.
Иногда стороны пытаются передавать задаток в момент заключения основной сделки, которая происходит в письменной форме, что противоречит законодательству. Нельзя обеспечить возникновение того, что уже случилось.
В тоже время, если сделка заключена в устной форме, то это возможно, поскольку уплата задатка в таком случае подтверждает то, что сделка состоялась, и в связи с ней у сторон возникли обязательства. Правда, доказать факт того, что переданные деньги являются именно задатком может быть довольно сложной задачей именно из-за устной формы договорённости.
Верховный суд уточнил сущность задатка в сделках с недвижимостью
ВС обратил внимание, как в Гражданском кодексе определяется понятие залога. Согласно статье 308, задатком является денежная сумма, которую одна из сторон сделки передает другой в счет положенных платежей по договору и в качестве подтверждения заключения договора в обеспечение исполнения его условий.
Но в статьях 381 и 416 Гражданского кодекса говорится, что, если обязательства по договору прекращены, продавец должен вернуть задаток в двукратном размере, но только если сделка сорвалась по его вине. Если же договор не исполнен по вине покупателя, задаток не возвращается. Это же было указано в предварительном договоре между истцом и ответчиком.
ВС заключил, что продавец дома действовал добросовестно и не нарушал условий договора. В 2011 году он уведомил покупателя о необходимости подписать основной договор. Однако покупатель это проигнорировал и намеревался расторгнуть предварительный договор. В результате ВС направил дело на повторное рассмотрение.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Асташова С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску Иконниковой Л.А.
к Бунаковой О.И.
о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, и процентов за пользование чужими денежными средствами
по кассационной жалобе Бунаковой О.И.
на решение мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. и постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Бунаковой О.И., просившей жалобу удовлетворить, Иконниковой Л.А., не согласившейся с доводами жалобы, установила:
Иконникова Л.А. обратилась в суд с иском к Бунаковой О.И. о взыскании денежных средств, уплаченных в качестве аванса в счет стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами.
В обоснование исковых требований указала, что 6 апреля 2015 г. ею был передан Бунаковой О.И. аванс в размере 30 000 рублей за квартиру, которую та обязалась ей продать за 1 650 000 рублей в срок до 15 апреля 2015 г.
В установленный срок договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен, указанная денежная сумма ответчицей не возвращена.
Несмотря на то, что заключенное между сторонами письменное соглашение поименовано соглашением о задатке, истица полагала, что переданная Бунаковой О.И. денежная сумма являлась авансом, в связи с чем просила суд взыскать с ответчицы денежную сумму в размере 30 000 рублей, проценты за пользования чужими денежными средствами, а также судебные издержки.
Решением мирового судьи судебного участка Волховского района Орловской области от 23 июня 2015 г. исковые требования удовлетворены частично: в пользу истицы взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные издержки.
Апелляционным определением Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.
В кассационной жалобе Бунакова О.И. просит отменить постановление президиума Орловского областного суда от 17 декабря 2015 г. и оставить в силе апелляционное определение Волховского районного суда Орловской области от 24 августа 2015 г.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 27 мая 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: …, стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.
Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.
Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.
Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи между сторонами не заключался, а потому обеспечительное обязательство отсутствует и переданная сумма в размере 30 000 рублей является авансом, подлежащим возврату.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя вынесенное им решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, Волховский районный суд Орловской области сослался на то, что спорная денежная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции. Кроме того, соглашение от 6 апреля 2015 г. содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи квартиры. При этом основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине Иконниковой Л.А., отказавшейся от его заключения в одностороннем порядке.
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Как оформляется возврат задатка за квартиру?
Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:
- сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
- срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.
В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства. Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия. Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.
В законодательстве нет точного определения понятия «задаток».
В Гражданском кодексе термин «задаток» применимо к сделкам по купле-продаже недвижимости используется, но не расшифровывается.
Однако четко прописаны меры ответственности сторон при неисполнении условий договора задатка.
Задаток – это мера ответственности для продавца и покупателя.
Если покупатель по каким-то своим причинам отказался приобретать квартиру на обговоренных условиях, то он лишается своих денег.
Вся сумма задатка переходит в распоряжение продавца.
Если же достигнутое соглашение нарушает продавец, например, продает квартиру третьим лицам или неожиданно повышает цену, то он должен будет вернуть задаток в двойном размере.
Если же он возврата не осуществляет, то несостоявшийся покупатель имеет полное право обратиться в суд за взысканием убытков и набежавших пеней.
Таким образом, заключая договор задатка, стороны оказываются крепко «связаны».
Покупатель не может приобретать другую квартиру, так как уже внес деньги, а продавец не может ее продать кому-то еще, поскольку ему придется возвращать задаток в двойном размере.
Денежные средства следует передавать продавцу исключительно лично и под расписку. Доверять крупные суммы третьим лицам, особенно риэлторам, не следует.
Зачастую недобросовестные посредники злоупотребляют доверием и безнаказанно присваивают себе задаток.
Составление договора (или соглашения) о задатке еще не подтверждает саму передачу денег.
Это факт удостоверяет только наличие расписки.
В ней должны быть указаны:
Перед тем как выплачивать задаток, покупатель должен быть полностью уверен, что квартира ему подходит.
Если в ней обнаружатся какие-то дефекты или ее история окажется не совсем «чистой», он уже не сможет пойти на попятную и вернуть себе деньги.
При отказе под любым предлогом внесенные средства останутся в распоряжении продавца.
Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:
- не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
- Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
- Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
- Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…
Признание в суде договора притворной сделкой
Судебная практика верховного суда рф говорит о том, что если сторона договора не хочет возвращать задаток, то данное деяние можно классифицировать как необоснованное обогащение. При этом стоит заметить, что принудительный возврат — это только одна из мер воздействия, помимо этого будут применена санкция, которая предусматривает взыскание денежных средств за пользование чужими деньгами.
ВАЖНО !!! Если судебное разбирательство будет, то необходимо подготовиться к нему. Требуется приложить документы, которые подтверждают факт передачи задатка. Лучше всего обратиться за помощью к профессиональному юристу, который оценит ситуацию с правовой позиции, сделает отчет для суда о действиях, предпринятых сторонами от момента обсуждения условий предстоящей сделки, до времени подписания предварительного договора.
Если вся нужная документация приложена и грамотно составлена, суд в ходе рассмотрения гражданского дела, изучит обстоятельства и примет сторону пострадавшего.
ВС решил судьбу задатка по предварительному договору
Под задатком понимают передачу некоторой денежной суммы от одной стороны другой в счет гарантии или доказательства заключения договора. Он обязывает обе стороны к четкому исполнению прописанных соглашением условий.
На территории РФ, в соответствии с ГК РФ, задаток может быть определен только в денежном эквиваленте.
При передаче денег всегда должен составляться письменный договор с указанием сторон, формы и размера передаваемой суммы. Такой договор не требует оформления у нотариуса, но в его тексте и названии обязательно должно указываться понятие о задатке. Иначе законодательно такой договор будет считаться авансовым, за которым стоят совсем иные обязательства.
Задаток может быть передан и получен только во время заключения договора, прописывающего обязательства для обеих сторон, при этом одна из них обязана другой выплатить некоторую сумму денег. Наиболее распространенные сделки с подобным пунктом — купля-продажа движимого/недвижимого имущества.
Если стороны договора имеют друг к другу полное доверие, то такая сумма будет необязательной частью при составлении договора.
Например, при продаже квартиры продавец пожелает заключить такое дополнительное соглашение, чтобы иметь уверенность, что покупатель намерен приобрести именно его недвижимость. Покупатель также может требовать его для уверенности, что продавец за подготовительное время сделки не найдет более выигрышный вариант.
Выделяется несколько вариантов сделок, когда вносятся задаточные средства:
- Отсутствие на руках всей необходимой суммы денег. В таком случае задаточные средства будут обозначать для продавца гарантию, что покупатель найдет необходимые финансы в установленные в соглашении сроки.
- Оформленный не до конца пакет документов на объект продажи у владельца. Задаток при этом вносится на определенный сторонами срок, который понадобится для подготовки и оформления всех необходимых документов.
- Для снятия на объекте сделки обременения (например, для обеспечения банковского кредита). При этом задаточные средства будут необходимой суммой для его снятия. Покупателю в таком случае желательно запросить у продавца подтверждающий документ для страховки, что заявленной суммы хватит, чтобы вывести из-под залога недвижимость. Лучше если подписание соглашения о задатке и снятии обременения будет одновременным, или будет досрочное погашение кредита. Покупатель таким образом обезопасит себя от таких проблем, как трата продавцом суммы задаточных денег, когда при этом объект еще будет находится в залоге.
- Временная невозможность присутствия одной из сторон сделки по различным причинам — отпуск, командировка, проблемы со здоровьем и так далее. Внесенные средства будут являться гарантией осуществления сделки, когда вернется отсутствующая сторона.
В случае если происходит срыв сделки по вине вносящего задаточные средства, то уплаченная сумма ему не возвращается. А вот если сделку срывает получивший задаток, он становится обязанным вернуть его в двойном размере в соответствии с 381 статьей ГК РФ.
В связи с этим в соглашении необязательно прописывать штрафные санкции в случае неисполнения договора.
Выше описаны случаи, когда и кем задаток может быть возвращен. В случае добровольного отказа о его возвращении, сторона, которая вносила денежные средства, вправе требовать возвращение задатка только в судебном порядке. Для этого необходимо произвести следующий порядок действий:
- составить исковое заявление по истечении даты договора или расписки;
- подать иск, приложив к нему заверенные нотариально копии договора (расписки) о задатке, основной договор о совершении сделки, паспортные данные истца.
Чтобы вернуть задаточные средства по предварительному договору, в суде нужно будет доказать вину другой стороны в незаключении основного договора. При этом истец должен сам добросовестно выполнять свои действия для заключения договора.
Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Задаток или аванс: расчеты при покупке квартиры
Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.
К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.
Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.
Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.
Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.
Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.
Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.
Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:
- если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
- если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
- если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.
Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:
- сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
- срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.
В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства.
Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия.
Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.
Верховный суд уточнил сущность задатка в сделках с недвижимостью
При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Опубликовано: Журнал «Юрист компании» выпуск № 11, ноябрь 2015
Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.
Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.
Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).
Каковы неблагоприятные последствия
Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.
Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.
В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).
Как избежать рисков
Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:
- Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника—продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
- Зарегистрирован ли кто-либо в квартире
Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.
- Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу
Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.
- Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах
Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.
- Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка
Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
- Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи
Сделки с недвижимостью. Проводим грамотно
В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:
- ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня;
- сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели;
- правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).
Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.
За регистрацию сделки вам необходимо уплатить госпошлину. Например, за регистрацию сделки купли-продажи гражданам нужно перечислить госпошлину в размере 2 тыс. руб., а юридическим лицам – 22 тыс. руб.
Также предусмотрена уплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Оплатить нужно от 300 до 900 руб. в зависимости от вида бланка.
Обратите внимание!
Если запрос осуществляется в электронной форме через портал Госуслуг, госпошлина за выписку составит для граждан 200 руб.
Если при совершении сделки между сторонами возникли разногласия, их можно урегулировать в добровольном или принудительном порядке.
Для разрешения спора через суд вам нужно соблюсти срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении (например, при просрочке оплаты со стороны покупателя).
Если имеются основания для оспаривания сделки, нужно учитывать специальные требования к сроку давности. Например, срок будет составлять один год (при оспоримости сделки) или три года (при ничтожности сделки).
Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.
Если вы собрались оспорить сделку с недвижимостью, учтите сроки исковой давности.
Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.
Для этого устанавливаются следующие основания:
- отсутствие у продавца права собственности на объект недвижимости;
- отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки;
- признание одного или обоих партнеров недееспособными по решению суда;
- применение угрозы или физической силы для совершения сделки, а также мошенничество и злоупотребление доверием;
- продажа недвижимости ребенка без согласия законных представителей и органа опеки.
Обратите внимание!
Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.
Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.
При подготовке и проведении сделки с недвижимостью не бойтесь показаться чересчур требовательным или педантичным только тщательная проверка всех документов гарантирует вам безопасную покупку или продажу жилья. При любых сомнениях или подозрениях лучше уточнить все вопросы у юриста, чем опрометчиво рассчитывать на «авось».
Придерживайтесь следующих правил:
- тщательно проверяйте полномочия второй стороны, внимательно изучайте документы о праве собственности и доверенность на представителя;
- любой отказ предоставить вам запрошенный документ таит риск мошенничества;
- настаивайте на проверке всех документов только через юриста, вы можете попросту не обратить внимание на важные детали.
Не забывайте, что сделки с недвижимостью совершаются не настолько часто, чтобы пренебрегать правилами собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сбор и проверку документов через юриста, чем остаться без квартиры или значительной суммы денег.
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Как оформить задаток при покупке квартиры: особенности, образцы
Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.
В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.
Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.
Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.
Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.
Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист».
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Задаток при покупке квартиры, или Как правильно заключить сделку
Задаток — это сумма, передаваемая одной стороной договора другой как доказательство подтверждения договора, в качестве меры по обеспечению сделки и в счет причитающихся с нее платежей.
Иными словами, когда клиент намерен купить квартиру, он передает продавцу некую сумму, чтобы продавец воспринимал его как серьезного партнера, если сделка состоится, сумма задатка засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — традиционная форма гарантии исполнения обязательств, ее использовали еще в древнем Риме, и сегодня она не потеряла своей актуальности.
Основные положения о задатке сформулированы в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. В этих двух простых статьях суть всех споров в залах судов всех юрисдикций и инстанций.
Размер задатка при покупке квартиры правовыми нормами не закреплен, но общепринятые стандарты для аванса ─ 5% — 10% от стоимости квартиры. Более точная сумма задатка при покупке квартиры определяется конкретной выгодой, например, покупатель очень хочет сохранить за собой именно этот вариант. Продавец настаивает на повышении суммы задатка в случае, когда цена была завышена. В обеих ситуациях стороны ─ лица заинтересованные в обязательном заключении сделки.
Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).
Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..
Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств. Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку. Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).
Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.
Задаток – некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору.
Оформление сделок покупки-продажи недвижимости согласно закону – действенная защита от случаев мошенничества. И для продавца, и для покупателя жилья одним из таких механизмов выступает именно задаток.
Перед подписанием дополнительного договора и передачей суммы задатка, покупатель запрашивает у продавца оригиналы таких документов:
- паспорт и ИНН;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- справка БТИ или другой организации по технической характеристике объекта;
- подтверждение родственных связей и прочие.
Договор задатка не требует отдельной формы, поэтому нотариусы прописывают информацию об обеспечении выполнения условий сделки в предварительный договор. В законах и кодексах не установлено обязательных пунктов этого соглашения. Но договор задатка за квартиру за 2019 или другой год должен содержать такие данные:
- об основном договоре, выполнение которого обеспечено этим задатком;
- точная сумма, а также кто, сколько и кому передал;
- перечень условий, за что переданы деньги, а также последствия и гарантии в случае отказа от предварительных договоренностей;
- порядок и сроки возврата задатка виновной стороной;
- штрафные санкции.
Договор или протокол о намерениях только условно можно назвать еще одной формой для оформления задатка. Он упоминается сразу в двух украинских кодексах (в Гражданском и Хозяйственном). Чтобы сделать этот договор легитимным, стороны должны проявить в нем волеизъявление, что даст ему силу предварительного договора. В противном случае договор о намерениях не будет считаться «предварительным», и в нем не будет законной силы, предостерегающей от незаключенного в дальнейшем основного договора.
При покупке квартиры или загородного дома важно различать между собой такие понятия, как предоплата, залог, задаток и аванс. Эти платежи имеют свои юридические нюансы, в которых максимально точно разбираются только квалифицированные юристы и нотариусы. Довольно часто покупатели, продавцы, риелторы и работники агентств недвижимости путают эти понятия. В итоге одни собственники говорят о передаче задатка, другие – об уплате аванса.
Путаница в названиях и юридических значениях привела к равнозначному использованию этих терминов в устном обсуждении условий сделки. Поэтому чаще всего, разговаривая об авансе, задатке, залоге или предоплате подразумевают обеспечительный платеж или сумму, как гарантию выполнения условий сделки покупки-продажи жилья.
Аванс – это некоторая денежная сумма или другая имущественная ценность, которую при наличии двух встречных обязательств одна из сторон передает другой в исполнение своего обязательства до начала исполнения встречного обязательства.
Согласно части 2 ст. 570 Гражданского кодекса Украины авансом считается определенная денежная сумма или другие ценности, которые должник (покупатель) передает кредитору (продавцу) в счет будущих платежей. В случае расторжения сделки покупки-продажи жилья, аванс просто возвращается тому, кто его вносил, и неважно по вине какой из сторон это произошло. В таком виде, аванс не выступает финансовой гарантией для продавца, а покупатель не теряет свои средства в случае нахождения более лучшего варианта жилья или возникших финансовых трудностей.
Если вы хотите, чтобы во время оформления сделки недвижимости аванс считался задатком согласно юридической составляющей – это должно быть прописано в письменном соглашении и заверено нотариально. Поэтому так важно прописывать в предварительном договоре купли-продажи недвижимости каждое обязательство и все нюансы ответственности сторон.
К поиску и покупке недвижимости всегда относились очень внимательно. Поэтому нередко покупатели пересматривают десятки вариантов жилья в надежде приобрести тот, объект, который им хочется.
Не все обращают внимание на новостройки. Значительная часть граждан покупает жилплощадь на вторичном рынке, которая обычно дешевле, и чаще всего пригодна для проживания, так как в ней есть ремонт и функционируют системы жизнеобеспечения.
Когда объект покупки выбран, осмотрен и устраивает покупателя по всем параметрам, наступает процесс обсуждения предстоящей сделки и ее условий, между заинтересованными сторонами.
На данном этапе, всех волнует, когда и как заключается договор купли-продажи, и что будет служить гарантией его выполнения.
Ведь бывают случаи, когда люди договариваются на словах и покупке жилого помещения, не подкрепив достигнутый консенсус никакими действиями и не создав механизма реализации вопроса в практической плоскости.
Поэтому и имеют место неприятные случаи, когда жилое помещение вместо первоначального покупателя продается иному лицу, ввиду того, что он предложил большую цену.
Чтобы таких негативных моментов не происходило, законодателем был разработан специальный правовой инструмент – задаток.
Как трактуется это понятие в юридической литературе? Это деньги, которые передаются покупателем продавцу имущества и обозначают желание участников предстоящего договора купли-продажи заключить его на предварительно оговоренных условиях.
Предназначение передаваемых средств в материальном плане это погашение платежей, связанных с оформлением сделки либо они направляются в зачет стоимости покупаемого жилого помещения (ст. 380 ГК РФ).
Покупатель, вручая задаток при покупке недвижимости, показывает серьезность своих намерений приобрести продаваемый объект. В свою очередь продавец также заинтересован в его получении, так, как настроен, избавиться от принадлежащей ему квартиры или дома.
Чем выше размер передаваемой суммы, тем меньше шансов, что участники правоотношения откажутся от заключения сделки.
Основной вывод из вынесенного определения, это то, что рассматриваемое понятие выступает как гарантия достигнутой договоренности между людьми по соглашению о предстоящей купле-продаже недвижимости и служит стабилизирующим фактором при его оформлении.
Не все граждане проинформированы как это сделать, ввиду отсутствия базовых понятий юриспруденции. Любое возникающее правоотношение, особенно имущественного характера имеет свои принципы, на которых строится.
В рассматриваемом случае деньги передаются из рук в руки, а величина суммы предварительно обсуждается между будущими участниками сделки.
Законом предусмотрено, что производимые действия должны быть оформлены в письменной форме. Для этого, сторонами совместно разрабатывается и подписывается соглашение о задатке при покупке квартиры.
Документ необходимо озаглавливать таким образом, чтобы в его названии присутствовало рассматриваемый термин – задаток, что прямо будет указывать на его смысл. Когда это слово не прописано в подзаголовке, то обязательство уже будет считаться авансом, а это уже несколько другое понятие.
Затем следует приступить к составлению текста документа. Он должен содержать ряд обязательных параметров.
В нем непременно следует указать:
- Полные паспортные данные его участников.
- На основании чего вручаются деньги (в счет предстоящей купли-продажи), отразив наиболее важные условия сделки.
- Его размер (цифрами и прописью).
- Цену объекта.
- Пояснения, на что пойдут деньги – либо в зачет стоимости жилья, или за предстоящее переоформление в государственных органах (оплата услуг риэлтерской компании).
- Время, на которое он вручен.
- Ссылки на статьи № 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ разъясняющие, какие наступают последствия в случае неисполнения сторонами подписанного обязательства. Здесь рекомендуется подробно расписать все, что указано в них.
Соглашение может быть оформлено в простой письменной форме или заверено у нотариуса. Человек выбирает наиболее выгодный для себя способ, при этом оба варианта имеют достаточную юридическую силу.
Нотариус при его заключении будет играть роль официального свидетеля передачи денег одним человеком другому. Это важно, так как в случае если кто-то из сторон обратиться в суд с иском – должностное лицо будет подтверждать законность передачи денег.
Его размер не обозначен в действующих нормативно-правовых актах и обычно самостоятельно согласовывается участниками предстоящей сделки.
Однако сумма должна быть такой, чтобы продавец не решился нарушить договор и передал свою собственность «тихонько» другому человеку. Поэтому следует исходить из того, что вручаемые деньги должны заинтересовать владельца недвижимости совершить предстоящую сделку.
Из практики деятельности риэлтерских компаний, величина его обычно составляет не менее 50 тыс. рублей, но иногда бывает более 100.
По предварительным оценкам она может колебаться от 1 до 5% от стоимости жилого помещения, в зависимости от области и населенного пункта, где происходит купля-продажа, ведь цены далеко не везде одинаковы.
Обычно вручаемые деньги, выступают гарантией выполнения ранее достигнутых обязательств, в том числе покрытия необходимых платежей при оформлении продажи недвижимости. Но если это не прописано в соглашении или не обозначена иная его роль, то он вносится в зачет стоимости жилого помещения.
Затем приобретающая недвижимость сторона при заключении обязательства передает оставшуюся сумму продавцу за вычетом задатка. Это нужно указать в составляемом соглашении.
Если не обозначено или отсутствует рассматриваемое понятие, либо есть сомнения относительно его цели, тогда он считается авансом (п.3 ст. 380 ГК РФ).
Его оговаривают заранее участники сделки. Он напрямую зависит от их готовности ее совершить в обозначенные сроки.
Ведь любое правоотношение предусматривает проведение предварительных процедур:
- сбора документов;
- выписку проживающих на жилой площади людей;
- вывоз мебели.
Поэтому передавая деньги в руки – необходимо согласовать сроки с продавцом, когда именно может начаться переоформление покупаемого объекта. Если, к примеру, его владелец готов это сделать через три недели, что соглашение лучше заключить за месяц.
Иногда возникают непредвиденные обстоятельства, которые нарушают заранее оговоренные сроки. Поэтому их следует рассчитать с запасом.
Если случится, что все удастся оформить быстрее, это не играет существенной роли. Однако когда время упущено, и сделка не заключена, по вине одного из участников, то наступает его гражданская ответственность как стороны договора.
Сейчас мы подошли к сути рассматриваемого понятия. Как было указано выше, он носит роль гарантийного фактора, который обеспечивает исполнение договора его сторонами. Если обязательство прекращено, до начала его исполнения то все возвращается (п.1 ст. 381 ГК РФ).
В случае, когда покупатель уклонился от проведения покупки, то переданные ранее финансы, остаются у продавца и не возвращается. Если же наоборот – владелец недвижимости не захотел заключать договор, то он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере.
Кроме этого, нарушивший соглашение участник обязан возместить понесенные расходы и убытки другой стороне, если они имели место.
После того как обязательство подписано сторонами и продавцу были переданы деньги на руки, он должен взамен написать расписку о том что их получил. Документ составляется от руки на бумаге ручкой.
Лучше чтобы присутствовали свидетели при этом со стороны покупателя. Они не должны являтся его родственниками, а быть посторонними или малознакомыми людьми. Это станет дополнительной гарантией достоверности расписки.
Документ должен содержать обязательные реквизиты:
- название, где обязательно присутствовать слово «расписка»;
- в рамках какого договора или соглашения он составлен (его номер);
- число, месяц и год ее оформления;
- установочные (паспортные) данные сторон;
- сумма (числами и буквами);
- общие сведения о недвижимом имуществе, которое планируется приобрести (что из себя представляет);
- подпись с расшифровкой фамилии получателя, идентичная той, которая у него в гражданском паспорте.
Все должно быть написано разборчиво без ошибок и помарок. Если решили участники напечатать текст на компьютере, то ее лучше все затем все заверить у нотариуса.
Ответ на этот вопрос прописан в Гражданском кодексе и зависит от того, по чьей вине сорвется сделка с недвижимостью.
- Если это произойдет по вине покупателя (он по любым причинам откажется покупать квартиру), то сумма задатка останется у продавца;
- Если это произойдет по вине продавца (он по любым причинам откажется продавать квартиру), то он обязан будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. То есть, продавец тоже рискует этой суммой.
Эти моменты следует прописать, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры.
Второй немаловажный момент — определение суммы задатка за квартиру. Размер задатка, как правило, не оговаривается ни в каких законодательных документах, поэтому зависит только от непосредственной договоренности продавца и покупателя.
Чаще всего сумма задатка за квартиру составляет 1-2% от ее стоимости, редко доходит до 5% и еще реже — до 10%. Это может быть не обязательно точная доля, но и какая-то фиксированная круглая сумма. И продавец, и покупатель могут быть при разных обстоятельствах заинтересованы в разной сумме задатка.
Скажем, покупатель может быть заинтересован в большой сумме задатка, чтобы снизить вероятность того, что продавец откажется от сделки (ведь тогда он должен будет вернуть в два раза большую сумму). То есть, при большом задатке продавцу сложнее будет найти покупателя, который заплатит настолько больше, чтобы перекрыть сумму задатка. Но и продавец может быть заинтересован в большом задатке, например, если он продает недвижимость достаточно дорого, и боится, чтобы покупатель не передумал.
Маленькая сумма задатка всегда увеличивает риски того, что сделка не состоится, поскольку ее не так страшно потерять.
Чем больше сумма задатка при покупке квартиры — тем больше вероятность доведения сделки до логического завершения.
Если происходит продажа дома, задаток служит гарантией того, что все обязательства в полной мере будут выполнены сторонами. Положения регулируются ГК РФ, статьей 380. Денежная сумма, оговоренная участниками купчей, передается от будущего нынешнему собственнику, в счет следующих платежей. Она служит подтверждением того, что основной договор КП будет подписан и исполнен.
В том случае, когда договор задатка дома с земельным участком не заключается официально, переданные средства будут учтены исключительно как аванс. Возврат денег возможен, но только если не соблюдены условия договора продавцом. Если же сделка отменяется по вине покупателя, вся сумма остается у владельца недвижимости.
Согласно положению пункту 2 статьи 380 Гражданского Кодекса РФ, в качестве передаваемого задатка могут выступать исключительно денежные средства
Обращаясь к нотариусу для составления договора задатка и предварительной КП. В бумагах можно указать:
- Цену объекта.
- Уплаченную сумму.
- Сроки расчета.
- Порядок передачи средств.
Понятие и функции задатка
Задаток — это определенная сторонами сумма, которая выполняет несколько функций:
- Платежную. Вносится в счет оплаты товаров, работ, услуг.
- Обеспечительную. Гарантирует выполнение обязательств обеими сторонами (может быть удержана при отсутствии дальнейшей оплаты или взыскана при отсутствии встречного исполнения путем передачи вещи или выполнения действий).
- Доказательственную. Подтверждает наличие соглашения. По традиции ст. 380 ГК РФ содержит такое указание, но рассчитывать на прямое применение нормы в этой части не стоит (см. апелляционное определение Курганского областного суда от 23.08.2016 по делу № 33-3040/2016, где судом не приняты во внимание в качестве доказательств наличия правоотношений ни расписка о получении задатка, ни копия предварительного договора).
Задаток: понятие, особенности, отличие от аванса
Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.
Важно! Расписка и соглашение о задатке – дополнение предварительного договора. Если они составлены неправильно возврат денег будет затруднительным. Стоит пригласить юриста уже на этапе составления допсоглашения или расписки. Неграмотное оформление документов снижает вероятность возврата в будущем. Мы много работает с клиентами с подобной проблемой. Часто в соглашении плохо описывается предмет (например, есть площадь, адрес, но нет кадастрового номера), не проставляются дата заключения основного договора и т.д. В этой ситуации сторонам становится сложнее реализовать свои права.
Цель передачи денег подтвердить серьезность намерений и готовность подписать основной договор. Задаток дает уверенность обеим сторонам: покупатель уверен, что продавец не будет искать другого покупателя, а продавец знает, что продажа состоится.
Другие особенности этого инструмента:
- Всегда имеет денежную форму.
- Передача денег оформляется в письменной форме – в виде соглашения или в виде расписки. На заметку! К обоим документам предъявляются требования. И в расписке, и в договоре обязательно должно быть указано слово «задаток», также отражены информация о сторонах предварительной сделки, сумме задатка, предмете соглашения. Можно не заверять документ у нотариуса. Если расписка оформлена юридически грамотно, то в споре между сторонами она будет иметь большой вес.
- Инструмент используется преимущественно в сделках с недвижимостью, транспортными средствами.
- Размер задатка не установлен законодательно. Его определяют стороны сделки. Важно, чтобы в этом вопросе они пришли к согласию, иначе будет считаться, что договор не заключен на законных основаниях.
- Задаток идет в счет стоимости предмета сделки.
Верховный суд на стороне кредиторов
Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.
Несмотря на то что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п. 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе Верховный суд РФ (определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или заём, — утверждает он.
Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё.
<...> Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе.
Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд.
По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он.
Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых.
В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заёмщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.