Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при заключении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Применение схем «дробления» бизнеса
В случае разделения («дробления») бизнеса, если налоговые органы признают такое разделение формальным, возникают налоговые риски.
И хотя само по себе «дробление» бизнеса не противоречит закону, неправомерным признается разделение с целью получения налоговой выгоды, которая не считается самостоятельной деловой целью. Впрочем, споры по данному вопросу не утихают, хотя налоговым органам часто удается найти доказательства отсутствия хозяйственной потребности в разделении.
В этом случае рассматриваются следующие признаки:
-
выделение из одного предприятия других подконтрольных фирм, которые будут работать на других более льготных системах налогообложения;
-
предприятия будут взаимосвязанными лицами;
-
отсутствует деловая целесообразность такого разделения;
-
фактическая организация бизнеса не изменилась после разделения и др.
Суммы арендных платежей, включенных в расходы, могут заинтересовать налоговиков в нескольких случаях. Чаще всего обнаруживается завышение цены по договору. Если выяснится, что цена сильно выше рыночной, инспектор заподозрит схему и задаст соответствующие вопросы.
Как это работает? Налоговики проверяют договор аренды, сравнивают цену со среднерыночной, выявляют завышение. Налогоплательщику направляется требование предоставить пояснения. Обосновать завышенную цену не удается. Инспектора делают вывод о намеренном завышении налоговых расходов и снимают затраты. Компания получает доначисления. И это в лучшем случае. В худшем будут штрафы и судебное разбирательство.
Сколько могут доначислить? Все зависит от ситуации, реальной и завышенной цены аренды. Нередко суммы доначисленного налога на прибыль исчисляются миллионами рублей. В общем, избегайте серых схем аренды, сотрудничества с взаимозависимыми лицами. И не надейтесь, что инспектор не заметит завышения рыночной цены аренды в несколько раз и тем более в несколько десятков раз.
Может, снять что-нибудь дешевое, за символическую цену? Казалось бы, вот оно, решение. Но не тут-то было. Заниженная цена – такой же триггер для налоговиков, как и завышенная. Все дело в том, что затраты на аренду влияют на НДС, налог на прибыль. Снимаете помещение под магазин слишком дешево? Проблемы возникнут у арендодателя. Ему нужно быть готовым обосновать цену ниже рыночной. Если обоснование инспекторов не устроит, будет суд и доначисление налогов. Кстати, учитывайте этот момент, если решите сдать часть магазина недорого в субаренду!
Важно: цена сделки легко проверятся ФНС. Считать, что у налоговиков нет доступа к таким данным, неверно. Правда, проверяет налоговая не все договоры аренды. Ее внимание привлекают сделки, в которых можно заподозрить необоснованную выгоду.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Согласование условий договора об арендной плате.
Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.
В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.
Получение имущества в безвозмездное пользование
Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В случае получения имущества в безвозмездное пользование негативные налоговые последствия возникают только у арендатора. По таким договорам у получателя имущества появляется экономическая выгода. На основании п. 8 ст. 250 НК РФ эта сумма должна быть включена во внереализационные доходы.
Однако пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ позволяет не учитывать в составе доходов имущество, полученное безвозмездно, в частности от физического лица, если уставный капитал получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица. При этом указанный подпункт предусматривает только исключение дохода в виде стоимости безвозмездно полученного от учредителя имущества, а имущественные права, в соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ, к имуществу не относятся. Таким образом, стоимость полученных прав пользования имуществом включается организацией в налоговую базу по налогу на прибыль. Причем налогооблагаемый доход у организации будет возникать ежемесячно в течение срока использования имущества. Размер этого дохода следует определять исходя из рыночной цены аренды аналогичного имущества.
Заключение договора субаренды
На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.
Налоговыми органами при выездной налоговой проверке субарендатора могут быть проверены полномочия арендатора сдавать внаем помещения (здания, сооружения). Таким образом, могут быть проверены на наличие не только акты приема-передачи имущества, но и копии свидетельства права собственности арендодателя на недвижимое имущество либо прямое указание на этот документ в договоре субаренды.
При отсутствии подтверждающих полномочий арендатора к субарендатору возможны претензии контролирующих органов, связанные с правомерностью отражения у субарендатора в составе расходов платежей по договору аренды согласно ст. 252 НК РФ.
Согласно ст. 252 расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Таким образом, одним из основных критериев для принятия расходов в целях налогообложения прибыли является их направленность на получение дохода.
Если у организации отсутствует право пользования данным помещением, то расходы по обслуживанию этого помещения не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли как не соответствующие основным критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.
Ограничения на заключение договора
Есть три важных момента, про которые нужно помнить при заключении договора ссуды.
Во-первых, нужно учитывать, что по договору ссуды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые в процессе использования сохраняют свои свойства. Ведь в обязанности ссудополучателя согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ входит возврат именно той вещи, которая была получена (а не такой же). Поэтому по договору ссуды нельзя передавать материалы, энергию всех видов, горюче-смазочные материалы и прочие потребляемые вещи, вернуть которые после их использования получающей стороной будет уже невозможно.
Кроме того, из обязанности ссудополучателя вернуть ту же самую вещь вытекает и запрет на передачу в безвозмездное пользование объектов, не имеющих индивидуальных признаков, то есть таких, которые позволяют точно установить, какое именно имущество передано по договору (п. 2 ст. 689, п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому по договору ссуды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию какого-нибудь товара.
Во-вторых, правом заключать договор ссуды и передавать вещь в безвозмездное пользование обладает ее собственник. Если же планируется передать в безвозмездное пользование вещь, которая арендуется либо получена также по договору ссуды, нужно заручиться разрешением собственника на эту операцию (п. 1 ст. 690 ГК РФ).
Такое разрешение может быть как разовым и выдаваться под конкретную сделку, так и общим, предусматривающим право арендатора (ссудополучателя) передавать полученный предмет в ссуду. В последнем случае разрешение не обязательно должно быть в виде отдельного документа — его вполне можно включить в текст первоначального договора (см. по аналогии п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
В-третьих, законодатель установил ограничения по кругу лиц, которым можно передавать имущество в ссуду. В частности, п. 2 ст. 690 ГК РФ запрещает коммерческой организации передавать имущество в безвозмездное пользование ее учредителям и участникам, а также руководителю, членам ее органов управления или контроля.
Здесь нужно учитывать, что данная норма не уточняет, что речь идет только о физических лицах. А значит, организация не может передавать свое имущество в безвозмездное пользование и другим организациям, если они являются ее учредителями и (или) участниками.
Также данное ограничение применимо и к передаче имущества управляющей организации, которая исполняет функции единоличного исполнительного органа (то есть руководителя) ООО в порядке, предусмотренном ст. 42 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Как видите, в случае с организациями фактически договор ссуды не может использоваться для отношений между материнской и дочерней, а также «сестринскими» (то есть связанными не со 100% долей участия) компаниями, а также между ООО и его управляющим. А в случае с физическими лицами надо учитывать, что запрет установлен именно на передачу им имущества организации, а не на обратную сделку, когда юридическое лицо получает что-то в безвозмездное пользование от своего руководителя, участника или учредителя — физического лица.
Соответственно, если организация выступит в качестве ссудодателя по отношению к любому из указанных выше аффилированных лиц, то договор ссуды будет недействительным (ст. 168 ГК РФ). Во всех остальных случаях аффилированности юридических лиц этот вариант передачи имущества вполне законен.
Формальный подход фискальных органов недопустим
Субъекты предпринимательской деятельности часто сталкиваются с применением налоговыми органами формального подхода при принятии решения о доначислении налогоплательщикам налогов. Забывая о закрепленных в НК РФ общих принципах налогообложения, а также игнорируя тот факт, что несоблюдение норм иных отраслей права не имеет значения для целей налогообложения, налоговые органы со ссылкой на формальное нарушение налогоплательщиком тех или иных норм принимают необоснованное и незаконное решение о его налоговых обязательствах.
В рассматриваемой ситуации указанный формальный подход приводит к тому, что налоговые органы признают недопустимым применение к регулированию возникших в рамках предварительного договора аренды отношений сторон нормы налогового законодательства, регулирующие аналогичные отношения сторон в рамках договора аренды.
Так, применительно к выполнению будущим арендатором каких-либо работ в отношении арендуемого помещения в рамках предварительного договора аренды, налоговые органы приходят к выводу, что результаты таких работ поступают в собственность арендодателя при регистрации последним права собственности на здание. Если арендодатель не компенсирует арендаторам затраты на выполнение таких работ, то налоговый орган считает возможным применение к арендодателю нормы пункта 8 статьи 250 НК РФ, указывая на возникновение у него налогооблагаемого дохода в размере стоимости работ.
Одновременно с этим налоговый орган квалифицирует все выполненные арендаторами работы как часть работ по строительству объекта арендодателя, включая стоимость таких работ в первоначальную стоимость данного объекта.
Встав на позицию о формальном отсутствии отношений аренды до момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, налоговый орган, очевидно, сочтет не подлежащими применению положения подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ, которые не позволяют включать в налоговую базу арендодателя доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
Приведенный формальный подход к оценке спорных отношений представляется нам неверным, так как не учитывает их экономическую сущность и реальные цели согласования сторонами предварительного договора аренды тех или иных условий о порядке использования помещений, подлежащих передаче в аренду, до момента государственной регистрации права собственности на здание. Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не должно влиять на порядок учета доходов арендодателя (и, соответственно, расходов арендатора).
Данный вывод обусловлен единой экономической природой рассматриваемых арендных правоотношений.
При определении налоговых последствий приоритет должен отдаваться экономическому основанию правоотношений.
Воля сторон арендных отношений, безусловно, направлена на извлечение доходов каждой из сторон: арендатором – от деятельности на арендованных площадях, арендодателем – от сдачи помещений в аренду.
Уровень доходов арендодателя зависит от многих факторов, основные из которых – расположение торгово-офисного центра, степень его транспортной доступности, наличие в центре развитой сопутствующей инфраструктуры и др. В то же время осуществление арендодателем высококачественной дорогостоящей внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений (что не может не влиять на размер устанавливаемой арендной платы) зачастую срабатывает против арендодателя, так как не привлекает, а отталкивает от него потенциальных арендаторов.
Так, например, действующие в условиях жесткой конкуренции компании, специализирующиеся на торговле товарами народного потребления (продукты, одежда, бытовая техника и т. п.), стремясь выгодно выделиться среди конкурентов, привлечь внимание потребителей именно к своим товарам (работам, услугам), обеспечить узнаваемость бренда, уделяют огромное значение визуальному оформлению и техническому оснащению торговых помещений. Сетевые магазины отделываются в соответствии с установленными компаниями внутренними требованиями, стандартами и стилистическими решениями, которые зачастую являются объектами интеллектуальной собственности.
Учитывая изложенное, очевидно, что для арендодателя крупного торгового центра соблюсти на стадии строительства индивидуальные требования многочисленных будущих арендаторов к отделке конкретных торговых помещений сложно, а порой и невозможно (когда элементы отделки являются объектами интеллектуальной собственности). При этом, соглашаясь на выполнение дорогостоящей отделки конкретных помещений в соответствии с индивидуальными требованиями арендатора, арендодатель не только увеличивает свои затраты на капитальные вложения, но и принимает на себя дополнительный риск невозможности их полной компенсации в случае досрочного (до истечения срока амортизации) прекращения договора с данным арендатором.
Принимая во внимание отмеченное, можно прийти к выводу, что компромиссом, устраивающим обе стороны, будет предоставление арендодателем арендатору торговых помещений в состоянии полной технической готовности, но с минимальной универсальной внутренней отделкой, дающей арендатору максимум свободы действий. И именно по такому пути идет современная практика предоставления в аренду помещений во вновь возводимых крупных торговых центрах (моллах). При этом зачастую стороны закрепляют в договоре аренды условия о возврате помещений арендодателю при прекращении договора аренды также без какой-либо отделки, что позволяет арендодателю предоставить его новому арендатору также на наиболее благоприятных для сторон условиях.
С другой стороны, производство арендатором отделочных работ во вновь арендованном помещении занимает довольно продолжительное время – от создания дизайн-проекта до монтажа вывесок, витрин и других элементов интерьера. При этом обеим сторонам арендных отношений выгодно, чтобы необходимая подготовка торговых площадей была завершена до официального открытия комплекса, так как указанный фактор напрямую влияет на степень интереса к нему потребителей. Учитывая данные обстоятельства, будущие арендодатель и арендатор вступают в фактически арендные отношения еще на стадии завершения строительства объекта, что и вызывает многочисленные претензии со стороны налоговых органов.
В письме от 30.08.2010 № 03-03-05/1931 Минфин России подтвердил право инвестора, получившего результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права собственности предоставлять такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу. То есть Минфином России была признана возможность установления арендных отношений применительно к объекту недвижимости, не прошедшему государственной регистрации. В то же время, допуская возможность использования (фактически – аренды) незарегистрированного объекта недвижимости в предпринимательских целях, нельзя не признавать права сторон учитывать налоговые последствия такого использования в порядке, установленном для учета соответствующих операций в рамках арендных отношений. Тем более что в условиях экономической идентичности сравниваемых хозяйственных отношений только такой порядок учета позволит обеспечить соблюдение принципа экономического основания налога, закрепленного в пункте 3 статьи 3 НК РФ.
Соответственно, делая вывод о получении собственником здания дохода в результате выполнения будущими арендаторами тех или иных работ в отношении переданных им во владение и пользование помещений, налоговые органы, как и в случае с договором аренды, должны установить что такой доход реально получен и должен учитываться при определении налоговой базы в соответствии с нормами НК РФ. При этом очевидно, что выполнение будущим арендатором соответствующих работ на стадии завершения строительства объекта само по себе, при отсутствии других установленных НК РФ условий, не может быть положено в обоснование данного вывода.
Еще одним важным моментом, к которому нужно подойти ответственно является указание в договоре на последствия проведения улучшений арендуемого имущества, т.к. именно от точных и четких формулировок договора зависит размер подлежащего уплате налога на прибыль.
В действующем гражданском законодательстве содержится указание на то, что если арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право на получение материального возмещения стоимости улучшений после прекращения договора аренды. Иной порядок для компенсации таких улучшений может быть установлен в договоре.
Таким образом, сторонам предоставляется абсолютная свобода для определения условий возмещения расходов, понесенных в связи с улучшением имущества.
Аренда недвижимого имущества: срок аренды
- П ервая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что договор заключается строго в письменной форме. Если же письменная форма не соблюдена, то влечет недействительность договора аренды.
- Вторая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что она должна быть зарегистрирована при условии, что срок договора более одного года. Данное правило касается также земельных участков. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации. Данный вывод следует из судебной практики.
- Третья особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что срок субаренды не должен превышать основного срока аренды.
- Четвертая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что зарегистрированный договор аренды подлежит перерегистрации в случае заключения соглашения о перенайме. С момента заключения такого соглашения для третьих лиц он вступает в силу с момента регистрации соглашения о перенайме.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору
Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?
В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».
По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».
Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).
Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?
Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?
Статья 19.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
На практике могут возникнуть вопросы, установлен ли законом срок для регистрации аренды недвижимости и если такой срок установлен, то можно ли за нарушение этого срока привлекается арендатора и арендодателя к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ.
Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из статьи 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация права аренды на недвижимое имущество является обязательной.
Вышеназванные нормы вполне можно толковать как требование обязательной госрегистрации договора аренды сроком свыше одного года, невыполнение которой может повлечь административную ответственность.
Между тем, это не так.
Закон, установив обязательность госрегистрации договора аренды недвижимости при сроке аренды свыше одного года, не установил сроки, в течение которого это надо сделать.
В связи с этим, арендатор и арендодателя не подлежат привлечению к административной ответственность по ст.19.21 КоАП РФ.