Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сделка по отчуждению имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что такое отчуждение недвижимого имущества
«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.
Когда отчуждение имущества могут запретить
В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. «Как правило, запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания)», — говорит Иван Лукин.
Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.
«Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан, — добавляет Евгений Арапов. — Эти запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения».
Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:
- долгов по кредитам и займам
- коммунальных задолженностей
- неоплаченных штрафов ГИБДД
- задолженностей по возмещению ущерба
- неоконченных судебных тяжб по разделу имущества
В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки). Обычно нужную для этого информацию можно получить у судебных приставов.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Что это такое — отчуждение имущества?
Кроме того, в п. 1 комментируемой статьи указано особенное основание, которое не может повлечь возникновение права собственности у другого лица, — гибель или уничтожение имущества. Гибель имущества может произойти как по воле собственника (в том числе в результате использования имущества по своему прямому назначению — использование продуктов питания и др. потребляемых вещей), так и помимо его воли в результате случая (ст. 211 ГК РФ) или по вине конкретных лиц, что влечет возникновение у собственника права на возмещение причиненного вреда (ст. 1064 ГК РФ).
В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи приведен исчерпывающий перечень оснований лишения собственника имущества помимо его воли, независимо от того, производится принудительное изъятие имущества безвозмездно (подп. 1 и 6) или возмездно (все остальные случаи). В последующих статьях ГК дается конкретизация этих оснований.
В ч. 3 п. 2 комментируемой статьи особо указано еще одно основание принудительного изъятия имущества у собственника — национализация. Закона о национализации пока не существует.
Лишение права помимо воли субъекта этого права, в общем-то не характерное для гражданского права (ст. 1 ГК РФ), позволяет законодателю сделать акцент именно на моменте прекращения, а не возникновения права собственности, и оправдывает выделение норм о прекращении права собственности в отдельную главу.
Приватизация как основание прекращения права собственности предполагает волеизъявление собственника (см. ст. 217 ГК РФ). Упоминание о приватизации в числе оснований для принудительного лишения права собственности сделано исключительно в связи с упоминанием национализации (как ее противовес) и, таким образом, отражает специфику субъектного состава перехода права собственности при приватизации и национализации.
Государственное отчуждение
Передача права собственности на имущество в отдельных случаях осуществляется в пользу государства. Тут есть смысл говорить о принудительном государственном отчуждении. Пример: земельный надел собственника попал в зону государственной застройки. В результате его отчуждения государство обязано предварительно возместить владельцу равноценную стоимость данной собственности.
Можно выделить несколько способов принудительного отчуждения имущества в пользу государства:
- По решению муниципальных, региональных, федеральных структур исполнительной власти.
- При полном возмещении цены объекта.
- При согласии на отчуждение владельца имущества.
- При предварительном оглашении собственнику известий о принудительном отчуждении.
- По решению суда в случае, если государственный орган докажет свою правоту (когда собственник не соглашается на добровольное отчуждение).
В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:
- Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
- Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
- Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.
В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.
Принудительное отчуждение имущества
Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.
«Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут. — Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору». Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.
«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».
Отчуждение имущества — это дарение
Переход права собственности может произойти также в результате оформления договора дарения. Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.
Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.
Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13% от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.
Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.
Порядок проведения процедуры отчуждения
Для того чтобы добровольное отчуждение было выполнено в рамках законодательства, необходимо, чтобы соблюдался такой порядок действий:
- готовятся документы, необходимые для совершения процедуры – кроме договора, на основании которого происходит отчуждение, потребуются правоустанавливающие документы владельца, технические документы на квартиру, а также подтверждение личности обеих сторон сделки. Договор отчуждения квартиры – что это? На самом деле, все просто – это любой договор, который дает право новому владельцу на оформление прав собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
- договор обязательно составляется в письменной форме, после чего подписывается представителями обеих сторон в присутствии нотариуса. В документе должны быть указаны обязательные параметры, такие как предмет договора, стороны сделки, сумма (если это продажа) и т. д.;
- после подписания договора необходимо перерегистрировать права собственности на нового владельца. Делается это с помощью заявления в Росреестр, к которому прилагаются дополнительные документы, в первую очередь подписанный ранее договор. После смены владельца в реестре сделка считается завершенной.
Что касается принудительного отчуждения, то оно происходит обычно по решению суда, а исполнителем выступает Служба судебных приставов. В любом случае, бывший владелец квартиры должен быть обязательно уведомлен в письменной форме о том, что он утратил права на недвижимость, а также о том, что стало причиной такого решения.
Если вы хотите сделать отчуждение квартиры или вам угрожает принудительное лишение права на нее, обратитесь за помощью к юристу по недвижимости. Данный специалист поможет с оформлением всех необходимых бумаг, проконсультирует насчет правильности процедуры отчуждения, а при необходимости будет отстаивать ваши интересы в суде.
Сложности при продаже доли
В некоторых случаях могут возникнуть ситуации, когда нет возможности получить такое доказательство. Однако в большинстве таких случаях владелец отчуждаемой доли просто не приходит к нотариусу, и подписывает отказ от доли, которую он продает. Либо он является к нотариусу, но отказывается подписывать договор об отчуждении, несмотря на то, что в устной форме такое согласие даёт. В подобном случае рекомендуется оформить передачу заявления. Написав заявление, продавец должен поставить в известность владельца общей доли о своем решении. Такое заявление в основном носит произвольный характер. Кроме того, в заявлении нужно указать следующую информацию:
- Объект продажи.
- Адрес, по которому находится объект недвижимости.
- Стоимость, за которую вы выставляете недвижимость на продажу.
Также стоит отметить, что продавец имеет право в любое время поменять условия продажи недвижимости. О таких изменениях вы должны сообщить каждому участнику долевой собственности, который может претендовать на приобретение доли. Если имущество будет продано по завышенной цене, в отличие от той, которая была установлена изначально, но на прежних условиях, то вновь предоставлять доказательство о том, что все участники поставлены в известность, не придётся. Но если стоимость снизилась, то такое доказательство вам необходимо предоставить повторно.
Документы для отчуждения
Необходимые документы для отчуждения квартиры, которые потребуется при оформлении сделки купли-продажи, обмена или дарения, зависят от того, состоит ли владелец квартиры или новый собственник в браке, проживают ли в квартире несовершеннолетние члены семьи, находится ли квартира в залоге и от ряда других факторов.
В большинстве случаев, если продавец является добропорядочным собственником, сделки проходят быстро и без лишней бюрократической волокиты. Если же возникла нестандартная ситуация продавец и покупатель всегда могут получить консультацию о том, какие документы требуется предоставить для оформления сделки, в органах, уполномоченных регистрировать подобные сделки с недвижимостью, либо у юриста, специализирующегося в данной области.
Трудности при продаже доли
Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.
Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:
- предмет продажи;
- адрес нахождения объекта недвижимости;
- цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
- другие условия продажи.
Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:
- Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
- Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
- Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
- Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.
Принудительные варианты
Заключение договора на отчуждение имущества — это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:
- Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
- Существует чрезвычайная государственная необходимость — общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
- Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).
Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:
- Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
- В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
- Для государственных или муниципальных нужд.
- В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
- Реквизиция или конфискация собственности.
- Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.
Необходимая документация
При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:
- Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
- При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
- Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
- Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
- Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
- Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
- Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
- Дата и место составления документа.
- Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
- Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
- Подписи каждой из сторон сделки.
Что такое отчуждение в гражданском законодательстве? Это передача собственности (в каких-то случаях — прав на нее) от одного владельца к другому. Разделяется на добровольное и принудительное. Отчуждаться могут как материальные объекты, ценные бумаги, недвижимость, так и авторское право. Каждая из таких сделок имеет свои индивидуальные особенности.